「遺留分」とは？不動産評価額の決め方・決まらないときの対処法も解説

配偶者や親など、身近な方々が亡くなると相続が発生しますが、そのときに注意しなければならないのが遺留分です。
とくに遺産に不動産が含まれているケースでは、事前に知識を得ておかないと相続人との間でトラブルに発展するおそれがあります。
今回は、遺留分とは何か、不動産評価額を決める方法と評価額が決まらないときの対処法を交えて解説します。

不動産相続の前に確認したい「遺留分」とは

不動産の相続を考えるにあたり、遺留分とは何か事前に確認することが大切です。

遺留分とは

遺留分とは、相続する遺産のうち、法定相続人に許された取り分を指します。
法定相続人とは被相続人の配偶者をはじめ、子どもと孫などの直系卑属、親あるいは祖父母からなる直系尊属を指すものです。
なお、被相続人のきょうだいは法定相続人から除外されるため、遺留分の受け取り対象には含みません。
遺留分の請求対象は被相続人の遺産のうち、遺言書で相続人が指定された財産と被相続人および相続人の合意により贈与が確定した財産が該当します。
相続の開始から1年以内に済ませた生前贈与なども請求できるなど、多くの遺産が遺留分として認められます。
ただし、被相続人が遺言書を作成していない、生前贈与をおこなっていないケースは相続人全員の取り分が確定していないため、相続開始の時点で遺留分の請求は発生しません。

遺留分による保証は最低限

遺留分とは何かを確認するにあたり覚えておきたいのが、遺留分として請求できる取り分の大きさです。
きょうだい以外の法定相続人が遺留分として受け取れる遺産は、最低限の割合しか認められていません。
そもそも「遺留分制度」は、被相続人のきょうだいを除く法定相続人の生活保障などを目的として策定されたもので、法定相続人における最低限の取り分を遺留分と呼びます。
法定相続人に該当するからといって、遺産の大半を遺留分として請求することはできないことを理解しておきましょう。

遺留分の取得割合

法定相続人に認められた遺留分の取得割合は2分の1が原則です。
しかし、配偶者や子どもなどがいない、かつ被相続人の親あるいは祖父母が生きているケースでは、法定相続人に認められる遺留分の割合は3分の1まで減少します。
なお、遺留分は遺留分の取得割合に法定相続人一人あたりに認められた法定相続分を乗じて求められます。
たとえば、法定相続人が配偶者だけのケースは、遺留分の取得割合が2分の1で法定相続分は1になるため、配偶者の遺留分は遺産の2分の1となる計算です。
そのほかのケースにおける遺留分も以下にまとめたため、ぜひご確認ください。

●配偶者・子ども一人：各4分の1
●配偶者・子ども二人：配偶者は4分の1、子どもは各8分の1
●配偶者・被相続人の父あるいは母：配偶者は3分の1、父あるいは母は6分の1
●子ども二人：各4分の1
●配偶者・被相続人のきょうだい：配偶者は2分の1、きょうだいはなし

ケースごとに遺留分が変化することを覚えておきましょう。

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遺留分における不動産評価額の決め方

被相続人の遺産に不動産が含まれるケースでは、不動産評価額を調べて遺留分を算定する必要があります。

不動産評価額を調べる方法

不動産評価額を調べる方法は以下の4種類です。

●固定資産税評価額
●路線価
●地価公示価格
●地価調査標準価格

固定資産税評価額とは、不動産にかかる固定資産税の基準価格であり、地価公示価格の約7割が目安です。
路線価とは、相続税や贈与税の基準価格を指し、地価公示価格の約8割と固定資産税評価額よりも高い傾向があります。
地価公示価格とは国土交通省により公表される土地価格で、2名以上の不動産鑑定士による毎年1月1日時点の鑑定価格を指します。
地価調査標準価格も地価公示価格と評価基準に大きな変化はありませんが、調査時期や対象地域などに違いがあり、補完的な役割が大きいとの認識で良いでしょう。

相続人同士での話し合い

相続する不動産の遺留分請求を進めるためには、不動産の贈与もしくは遺贈を受けた方を含め、相続人同士で不動産評価額の決め方などを話し合わなければなりません。
話し合いの結果、不動産評価額に対して合意が取れ次第、被相続人が所有していた不動産の遺留分の算定へと移行します。
ただし、固定資産税評価額や路線価など、不動産評価額を決める方法は複数あり、選び方によっては価格に差が生じます。
請求額を増やしたい側と少しでも請求額を少なくしたい側との間で亀裂が生じるケースもあるため、話し合いは慎重に進めたほうが良いでしょう。

不動産における遺留分の計算方法

相続人同士で話し合うなかで合意が取れたら、以下の計算式を用いて不動産の遺留分を求めます。
遺留分＝不動産評価額 ×（遺留分の取得割合 × 遺留分を求める相続人の法定相続分）
計算結果をもとに遺留分の請求手続きを進めましょう。

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遺留分を左右する不動産評価額が決まらないときの対処法

話し合いを何度重ねても不動産評価額が決まらないときは、以下の方法で対処することをおすすめします。

●不動産鑑定士に依頼
●裁判所へ申し立て
●弁護士に相談

遺留分の請求に向けて、それぞれの方法を確認しましょう。

不動産鑑定士に依頼

相続人から合意が得られないなど、不動産評価額が決まらないときは不動産鑑定士に鑑定を依頼すると良いでしょう。
不動産鑑定士は第三者であり、利害関係がない立場から公平に不動産を評価してもらえます。
国家資格が必要な職業でもあるため、鑑定結果に正当性が増し、相続人同士の話し合いがスムーズに進みやすくなります。
ただし、不動産鑑定士による鑑定結果は、必ずしも市場価格と同じ価値になるとは限りません。
結果と市場価格の相場に差が出る可能性があることを理解したうえで依頼しましょう。

裁判所へ申し立て

不動産評価額が決まらないなら、裁判所に調停を申し立てましょう。
遺留分に関連した調停は、基本的に相手の住所を管轄地域に含む家庭裁判所でおこなわれますが、相続人同士で合意が取れれば異なる地域の家庭裁判所でも実施できます。
なお、調停を経ても決まらないときは、相手の住所を管轄地域に含む簡易裁判所に訴状を提出し、訴訟を申し立てましょう。
簡易裁判所がなければ地方裁判所へ訴状を提出しても構いません。
なお訴訟では裁判官が遺留分を決めるため、請求する側の希望に沿う結果にならない可能性があることを念頭に置いて手続きを進める必要があります。

弁護士に相談

お互いにヒートアップして話し合いがまとまらず、時間をかけても遺留分が決まらないなら、弁護士に判断を委ねる方法を検討しても良いでしょう。
弁護士なら法律に基づいて状況を判断してもらえるほか、話し合いを有利に進めるためのアドバイスをもらうことも可能です。
くわえて、相続人との遺留分交渉の交渉を依頼できるため、不動産評価額や遺留分に関して不明な点が多くても安心です。
不動産相続や遺留分などに疑問や不安を感じる方、不動産評価額が決まらないことがストレスにつながる方は、一度弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

遺留分とは、被相続人が所有していた遺産のうち、きょうだい以外の法定相続人に許された取り分を指します。
不動産評価額に対して相続人の合意が取れれば、計算式を用いて不動産の遺留分を請求できます。
不動産評価額が決まらないときは不動産鑑定士や裁判所などを利用し、遺留分の請求を進めることが大切です。