相続した不動産を売却したい！手続きの流れや税金について解説

親が土地や建物を所有している場合、相続発生時には子どもが引き継ぐことになります。
核家族化が進む近年では、すでに別の地でマイホームを購入しており、実家を引き継がない方も多いでしょう。
不動産は所有しているだけでお金がかかるので、活用しないのであれば早めに売却することをおすすめします。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の手続きの流れや税金の種類、注意点について解説します。

相続から不動産売却までの手続きの流れ

相続が発生すると多くの手続きに追われ、あっという間に時間が過ぎてしまいます。
そこに不動産売却も加わるとなると、焦るあまり冷静な判断ができず、損をしてしまうかもしれません。
納得のいく不動産取引にするためにも、不動産を相続してから売却するまでの流れを把握しておきましょう。

①誰が不動産を相続するか決める

相続が発生した場合、まず遺言書の有無を確認します。
有効な遺言書がある場合、その内容に従って遺産分割をおこなうことが原則です。
遺言書がない場合は、法定相続分に基づいて相続するか、遺産分割協議をおこなう必要があります。
いずれにせよ、相続人および遺産の調査と確定が必要ですので、早期に準備を進めましょう。
遺産分割協議をおこなう場合、相続人全員の同意が必要であり、1人でも反対者がいると物件を売却できません。
話し合いがまとまった場合は、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の同意を証明するために署名・捺印をおこないます。

②相続登記をする

不動産を相続する者が決まったら、法務局で相続登記をおこないます。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。
必要書類は以下のとおりです。

●相続人全員の戸籍謄本
●被相続人の住民票の除票
●被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
●不動産を相続する方の住民票
●相続する不動産の固定資産評価証明書

申請書と必要書類を法務局に提出すれば、手続きはおおよそ1週間から10日程度で完了します。
不備がある場合、法務局から連絡が入りますので、指示に従って対応してください。

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産を売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼し、金額や条件に納得できたら媒介契約を結びます。
媒介契約には、複数の不動産会社に仲介を依頼できる一般媒介契約と、1社のみに仲介を依頼する専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
どの媒介契約にもメリットとデメリットがあるため、売主の事情や物件の状態を考慮して選択することが重要です。
需要が低く売却が難しい物件の場合は、不動産会社が売却活動に注力しやすい専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

④買主と売買契約を結んで物件を引き渡す

売却活動により買主が見つかれば、売買契約を結び、手付金を受け取ります。
そのあと、残金を受け取るとともに鍵を引き渡し、所有権移転登記をおこなえば売却は完了です。
所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的で、その際、司法書士が用意した委任状に署名と捺印をおこないます。
不動産売却で利益が生じた場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
また、相続税が発生する場合、相続の発生から10か月以内に申請・納付しなければなりません。

相続から不動産売却までにかかる税金の種類

不動産を相続してから売却するまでの間に、さまざまな税金が発生します。
納付期限間近になって慌てないよう、どのような税金が発生するのか確認しておきましょう。

相続税

遺産の総額が基礎控除額を超える場合、相続税が課税されます。
基礎控除額は相続人の数によって異なり、以下の計算式で算出できます。
基礎控除額＝3,000万円＋相続人の数×600万円
遺産の総額が基礎控除額を超えなければ、相続税は課税されません。
相続税の税率は、取得する遺産の額が大きくなるほど高くなります。
具体的には、1000万円までは10%、3000万円までは15%、5000万円までは20%となります。

登録免許税

相続登記をおこなう際には、登録免許税がかかります。
税額は土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて計算します。
税率は登記の種類によって異なり、相続登記の場合は0.4%です。
不動産の評価額は、区役所で取得できる固定資産評価証明書などで確認できます。

印紙税

印紙税は課税対象となる文書に課される税金で、不動産売却では売買契約書に対して課税されます。
売買契約書には収入印紙を貼り付ける方法で納税し、税額は契約金額に応じて異なります。

●100万円超え500万円以下：1,000円
●500万円超え1,000万円以下：5,000円
●1,000万円超え5,000万円以下：1万円
●5,000万円超え1億円以下：3万円

令和9年3月31日までは軽減措置が適応され、上記は軽減税率が適用された後の税額です。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課されます。
不動産売却で得た利益は譲渡所得と呼び、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費は不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用です。
上記の計算式で求めた結果がプラスであれば、そこに税率をかけることで譲渡所得税額がわかります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下であれば39.63%、5年を超える場合は20.315%です。
譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合、譲渡所得税は課税されません。
なお、不動産売却時の税負担を軽減する特例として、取得費加算の特例や3,000万円特別控除の特例があります。
いずれも適用するには条件を満たす必要があるため、国税庁のホームページで詳細を確認しておくことをお勧めします。

相続後の不動産売却で気を付けたい注意点

最後に、相続した不動産を売却する際の注意点について解説します。

相続登記をしないと売却できない

相続した不動産は、相続登記をした後でないと売却できません。
不動産の相続人が決まったら、速やかに相続登記の手続きを始めましょう。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されており、申請を怠るとペナルティが課されます。
申請期限は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内です。
正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科されるため、注意が必要です。

家の状態は契約書に細かく記載する

築年数の古い家を相続した場合、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約書の内容に適合しない物件を引き渡した際に売主が負う責任です。
契約不適合責任を問われると、買主から追完請求や損害賠償請求を受ける可能性があります。
契約不適合責任の追及を避けるには、物件の状態を詳細に契約書に記載することが重要です。
実際に住んだことがなく、家の状態が不明な場合は、専門家による住宅診断の実施も検討しましょう。

遺産分割協議は相続人全員の同意が必要

遺産分割協議では、相続人全員の同意が必要です。
被相続人が自宅で事業を営んでいた場合や一緒に住んでいた方がいる場合、売却に反対する方が出てくることがあります。
他の相続人が反対している状況で不動産を勝手に売却すると、大きなトラブルに発展する可能性があります。
全員が納得したうえでスムーズに不動産売却を進めるためには、相続人同士で十分に話し合うことが重要です。
当事者間の話し合いで解決できない場合は、第三者（弁護士など）に介入を依頼することも検討しましょう。

まとめ

相続が発生したら誰が不動産を相続するか決めて、その後、相続登記を行う必要があります。
相続登記をしないと売却ができないので、相続人が決まったら早めに法務局で手続きをしましょう。
不動産売却後に生じる譲渡所得税については、特例を利用して税負担を軽減できる可能性があります。
特例をうまく活用して節税に繋げるためにも、事前に条件や適用期限などの詳細を確認しておきましょう。