中古戸建の選び方で迷う方必見！ポイントを押さえて理想の住まいを見つけよう

耐震性・構造のチェックポイント

中古戸建を選ぶ際、まず注目すべきは築年数と耐震基準です。1981年６月１日以前の「旧耐震基準」では震度５程度で損傷の可能性があるとされ、熊本地震では約３割の建物が倒壊したというデータがあります。一方、1981年以降の「新耐震基準」では震度６強～７でも倒壊しないことが目指され、さらに2000年の住宅品質確保促進法による基準では、倒壊率がより低くなる傾向にあるため、この基準以降の築年を意識すると安心です。リフォームコストを抑えるなら、2000年以降に確認申請された物件がおすすめです。

構造の種類にも触れておきましょう。たとえば木造軸組工法はリノベーションの自由度が高く、間取り変更もしやすいメリットがありますが、築年数が経つと耐震補強が必要になることもあります。一方、２×４（ツーバイフォー）は面で支える構造ですが、間取り変更に制限が生じることがあり、鉄骨造は耐久性に優れるものの構造変更が難しく、大手でも対応困難なケースがあるため、構造別のメリットとリスクを踏まえて検討することが大切です。

重要なのは、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を事前に依頼することです。基礎や外壁のひび割れ、床下のシロアリ被害、建物の傾き、設備の劣化など、個人では見落としがちな構造や劣化の有無を調査してもらえます。信頼できるプロの診断は、不具合の有無や改修すべき箇所、その時期や費用の目安なども把握でき、安心して購入検討を進める上で欠かせません。

下記にチェックのポイントを簡潔にまとめた表を示します。

土地・立地・法的制約の見極め

中古戸建を選ぶ際には、土地や立地、それから法的な制約にも目を向けることが重要です。まず、敷地の形状や向き、接道状況を確認しましょう。たとえば、幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していない土地、いわゆる「再建築不可」物件は、将来的な建て替えや増改築が難しくなり、住宅ローンの利用や資産価値の維持にも影響します。役所や不動産業者を通じて、接道義務が満たされているかどうか、あるいは例外的に建て替えが認められる「ただし書き」要件が該当するかを確認しましょう。

次に、周辺環境の利便性をしっかり調べてください。駅やバス停、スーパー、学校、病院などの生活施設へのアクセスが良好であるかによって、日々の暮らしや将来の資産価値にも大きな影響があります。また、静かな住環境や治安の面もチェックして、安心して暮らせる環境かを見極めましょう。

さらに、地盤や災害リスクを事前に調べることが欠かせません。自治体のハザードマップ、高低差や元水田・埋立地など、地盤の弱い土地には不同沈下や浸水のリスクがあります。土砂災害・洪水・液状化などの可能性を把握し、安全な土地かどうかを判断してください。

以下の表では、土地・立地・法的制約に関するチェック項目をまとめています。ご自身の目で現地や資料を確認するときの参考にしてください。

このように土地や立地の法的・環境的な制約をしっかり見極めることで、中古戸建を安心して選ぶための重要な判断材料になります。ぜひ、現地確認や資料調査を丁寧に行ってください。

【】 ライフライン・設備状況の事前確認

中古戸建を選ぶ際には、日々の暮らしを支えるライフラインや設備まわりの状況も、見逃せないチェックポイントです。まずは電気や水道、ガス、インターネットなどの引き込み状況を現地でしっかり確認しましょう。たとえば電気は分電盤を開けてブレーカーの回路数や契約容量（目安は４０～５０アンペア）が十分かどうか確認し、容量変更が必要な場合は費用や工期への影響も考慮してください（例：古い住宅で容量が小さいことが多く、そのままでは生活に支障をきたすケースがあります）。また、水道は敷地内に上水道が整備されているか、めずらしい井戸水ではないか、給水管の口径や状態を専門家に確認してもらいましょう（配管の寿命は２５～３０年程度で、老朽化していると更新が必要になることがあります）。

ガスについても、都市ガスかプロパンかを確認し、都市ガスが前面道路に整備されている場合には切り替えが可能か、切り替えにかかる費用はどの程度かなども見積もりに入れておきましょう（場合によってはプロパンのままのほうが維持費が高くなることがあります）。さらに、テレビアンテナやインターネット接続についても要チェックです。ケーブルテレビ方式や光回線の整備状況、アンテナの設置状況などを確認し、別途設置費用や月々の利用料金が見込まれる場合は、その分のコストも含めて検討してください。

屋根・外壁・基礎・配管といった建物設備の劣化具合も、あわせて確認しましょう。屋根や外壁のひび割れ、基礎のクラック（ひび）はないか、雨漏れ跡がないかなどは、修繕や補修が必要な部分に直結します。こうした修繕は数十万～百万円単位の費用となる場合もあり、物件の選定や予算計画に大きく影響します。

最後に、リノベーションや将来のメンテナンス費用を含めた資金計画も忘れず考慮しましょう。例えば給排水管や設備機器（給湯器・換気扇・エアコンなど）は寿命が１０～１５年程度であり、近く更新が必要になる可能性があります。これらの項目について、いつ頃どの程度の費用がかかるのかを専門家と相談しながら、余裕のある予算を立てておくことが大切です。

下記の表に、チェックすべきポイントと確認内容をまとめました。

資金計画と契約条件の確認

中古戸建てをご購入される際は、資金計画と契約条件をしっかりと確認することが重要です。

まず、購入費用だけでなく、諸費用や維持費も含めた返済計画を立てましょう。通常の住宅ローンの返済に加え、固定資産税、修繕費、火災保険料などの年次費用も考慮すべきです。たとえば、中古住宅の初期費用には登録免許税や司法書士費用、不動産取得税、印紙税、仲介手数料などが含まれ、これらだけで数十万円から百数十万円にのぼることがあります。

次に、契約内容における『契約不適合責任』や瑕疵保証（かしほしょう）の範囲を必ず確認してください。2020年４月以降、民法の改正により、売主が負う責任は「契約不適合責任」となり、修補の請求、代金の減額、契約解除、損害賠償など多様な権利が買主に認められています。しかし、この責任は契約特約で期間や範囲が制限される場合があるため、注意が必要です。たとえば、売主が宅建業者であれば、宅建業法により引き渡しから最低２年間の責任が義務づけられています。一方、個人売主の場合、責任期間は２～３か月に制限されることも多く、免責とされるケースもあります。

さらに、必要に応じて建築士や司法書士、鑑定士などの専門家に相談し、契約書や重要事項説明書の内容を確認することをおすすめします。特に契約前に契約不適合責任の適用範囲や瑕疵保険の加入状況、保証期間について明確に理解しておくことで、購入後のトラブルを避けることができます。

以下に、資金計画と契約条件の確認事項を簡潔にまとめた表をご用意しました。

まとめ

中古戸建を選ぶ際は、耐震性や構造、土地と立地、ライフラインの状況、そして資金計画と契約条件など、さまざまな視点から総合的に検討することが重要です。見落としや曖昧な点が後のトラブルにつながることもあるため、各項目ごとに確実な確認を心がけましょう。不安や疑問がある場合は、遠慮せず専門家に相談することで、より安心して住まい選びを進めることができます。自分と家族の将来を考え、納得いく選択をしましょう。