不動産相続の税金対策は大丈夫？申告前に確認すべき注意点5つを解説

不動産を相続する際には、税金に関する正しい知識と事前の対策が欠かせません。

これらの知識や対策が不十分だと、「いざ相続となってからでは、何をすればいいのか分からない…」と戸惑うことになるかもしれません。

この記事では、不動産相続に関わる主な税金の種類と注意点、申告前に確認すべきポイントをわかりやすく解説します。

不動産相続で発生する税金とは？基本知識を押さえよう

登録免許税・相続税・固定資産税の違い

不動産相続時には、複数の税金が関わります。
代表的なものは、「登録免許税」「相続税」「固定資産税」です。
登録免許税は、不動産の名義変更（相続登記）を法務局でおこなう際にかかる税金です。
課税対象は、不動産の固定資産評価額で、相続による登記では、原則0.4％の税率が適用されます。
相続税は、被相続人の財産全体にかかる税であり、不動産もその対象に含まれます。
財産の総額が基礎控除額を超える場合に課税され、法定相続人の数などにより納税義務が異なります。
固定資産税は、不動産を所有している限り毎年課される税金です。
相続により所有者が変わった場合でも、次の納税義務者として支払い義務が継続します。

税金が発生するタイミングと納付期限の目安

税金の種類によって、発生する時期や納付期限が異なります。
これを把握しておくことは、余計な負担を避けるために重要です。
相続税は、相続の開始（被相続人の死亡日）から10ヶ月以内に申告・納付が必要です。
期限を過ぎると、延滞税や加算税などのペナルティが課される可能性があります。
登録免許税については、法的な納付期限はありませんが、登記を先延ばしにするとトラブルの元になります。
早めの登記手続きを心がけましょう。
固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に課税されます。
相続が発生しても、年度途中で名義変更が完了していない場合、前所有者宛に請求されることがありますので、名義変更を速やかにおこなうことが大切です。

見落としやすい税金とその注意点

不動産相続では、意外なところに税金が潜んでいることもあります。
まず、土地の名義変更に伴う登録免許税は、意外と見落とされることも少なくありません。
不動産の相続登記を怠ると、後々の売却や相続手続きに支障をきたしてしまいます。
次に、固定資産税の名義変更漏れにも注意が必要です。
名義変更をおこなわずに放置すると、納税通知書が故人宛に届き続け、結果として未納扱いになってしまうことがあります。
また、被相続人が生前に納めていなかった未納税（住民税や所得税など）が発覚することもあります。
これらも相続人に納税義務が引き継がれますので、相続発生後には税務署での確認もおこなうとよいでしょう。

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不動産相続税の計算方法をわかりやすく解説

相続税評価額の求め方と対象資産の範囲

相続税の算出は、財産の評価額を正確に把握することから始まります。
不動産については、路線価方式や倍率方式で評価されます。
路線価方式は、市街地に多く適用される方法で、国税庁が公表する道路ごとの価格に面積を乗じて計算します。
倍率方式は、主に市街地以外の土地に用いられ、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。
また、対象資産には、土地や建物だけでなく、借地権や借家権などの権利も含まれます。
たとえば、被相続人が借地権を持っていた場合、その権利も評価の対象となります。

基礎控除や税率・控除額の早見情報

相続税には、誰にでも適用される基礎控除があります。
この額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で計算することができます。
たとえば、法定相続人が配偶者と子2人の計3人であれば、基礎控除額は4,800万円となります。
その上で、課税対象額に応じて段階的な税率が適用されます。
たとえば、1,000万円以下は10％、それ以上の金額は15％、20％と上がっていきます。
一定の金額ごとに控除額が設定されており、差し引いた後の金額が実際の税額になります。

各相続人ごとの税額算出の手順

相続税は、遺産総額から基礎控除を差し引いて課税遺産総額を算出し、それに税率を適用して全体の相続税額を計算します。
その後、法定相続分に基づいて各相続人の税額を按分します。
たとえば、相続人が4人であれば、原則として4分の1ずつ割り当てられます。
さらに、個別の相続人に対しては、配偶者控除（1億6,000万円または法定相続分までは非課税）、未成年者控除、障害者控除などが適用される場合があり、これらによって納税額が減額される可能性があります。

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不動産相続の節税対策と活用できる控除制度

小規模宅地等の評価減や配偶者控除の活用

不動産相続では、特例制度を活用することで節税が可能です。
たとえば、小規模宅地等の特例があります。
これは、亡くなった方の自宅や事業用の土地について、相続人が居住や事業を継続する場合に、最大80％の評価減が認められる制度です。
評価額が大きく下がるため、相続税を大幅に軽減できる効果があります。
都市部では、土地評価額が高くなりやすいため、この特例を適用することで節税効果が非常に大きくなります。
また、配偶者控除を活用することで、配偶者が相続する財産については、1億6,000万円または法定相続分まで非課税となります。
長年連れ添った配偶者にとって、負担を軽減するための重要な制度です。
さらに、配偶者には居住の安定を図るための「配偶者居住権」制度も整備されており、活用することで法的な保護も強化されます。

相次相続控除や住宅資金贈与制度の概要

相次相続控除は、10年以内に2回以上の相続が発生した場合に使える制度です。
前回の相続で支払った相続税額の一部を、今回の相続税から控除できます。
家族内で相続が立て続けに発生した場合にはとくに有効です。
高齢化により、親世代から子世代、孫世代へと連続して資産移転が起こる場面では、この控除を見落とさないことが重要です。
また、住宅取得資金の贈与に関しては、特定の条件を満たせば、非課税での贈与が可能な制度もあります。
省エネ住宅の場合は、非課税限度額が拡大されるなど、税制優遇が受けられるため、生前の資産移転にも役立つでしょう。
若年世代の住宅取得支援策として位置づけられており、贈与者・受贈者ともにメリットがあります。
将来の相続税対策の一環としても検討する価値が高い制度です。

控除を受けるための条件と注意点

これらの特例や控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
たとえば、小規模宅地等の特例では、相続人が被相続人と同居していたことや、相続開始後もその土地を継続して使用することが求められます。
事業用地においては、相続後も事業継続が必須条件となるなど、用途によって要件が異なります。
また、各種控除の適用には、所定の期限内に正確な申告をおこなう必要があります。
書類の不備や提出漏れにより、控除が受けられなくなることもあるため、税理士などの専門家と相談しながら進めるのが安心でしょう。
くわえて、相続税の申告期限（被相続人の死亡後10か月以内）を過ぎると、加算税や延滞税が発生する可能性があるため、時間的余裕を持って準備することも重要です。

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まとめ：不動産相続税への理解と準備で損しない相続を

不動産相続に関わる税金は、登録免許税、相続税、固定資産税と多岐にわたります。
それぞれの税金の特徴と発生タイミング、支払い期限を正しく理解しておくことが大切です。
また、相続税の計算方法や控除制度についての知識を持つことで、不要な税負担を避けることも可能です。
こうした制度を上手に活用するには、税理士や司法書士と連携しながら、相続が発生する前から準備を始めることが重要です。