未登記の不動産でも相続できる？放置するリスクと相続方法を解説！

不動産を相続する際、法務局に行って初めて「未登記物件」であることに気付くケースがあります。
未登記の物件は、相続時に特別な対応が必要になるため、事前に状況を確認しておくことが重要です。
今回は、未登記物件が発生する理由や放置するリスク、相続時の手続き方法について解説します。

なぜ相続で未登記物件が生じる？理由とは

不動産を相続した場合、故人から相続人へ所有者名義を移す「相続登記」が必要です。
登記とは、不動産や所有者の情報を法務局が管理する「登記簿」に記録し、一般に公開する制度です。
登記簿には主に次の3つの情報が記載されています。

●表題部：所在・地番・地目・地積・家屋番号・床面積
●甲区：不動産の所有者
●乙区：抵当権など、所有権以外の権利

新築した場合、まず表題部を作成し、その後に甲区・乙区を作るのが一般的です。
表題部がなければ登記簿に建物の記録が作成されず、法務局で謄本を取得することもできません。
このように、表題部が作られていない不動産が「未登記物件」と呼ばれます。
まずは、未登記の不動産が存在する理由や、未登記かどうかの確認方法を理解しておきましょう。

未登記物件が存在する理由

建物を新築・増築・解体した場合は、1か月以内に表題登記を申請する必要があります。
表題登記の申請は不動産登記法で義務付けられており、未登記の建物は法律違反の状態となります。
では、なぜ未登記のまま放置される建物があるのでしょうか。
実は、不動産を売買したり増築でローンを組んだりしない限り、表題登記がなくても日常生活で不便を感じません。
法律違反ではあるものの、法務局から直接の催促がないため、登記をおこなわない方もいます。
また、建物を新築する際に住宅ローンを利用せず、自己資金で建てた場合も未登記になりやすいです。
住宅ローンを組むと、金融機関が抵当権を設定するため表題登記が必須となりますが、ローンを利用しなければ登記をおこなわなくても支障はほとんどありません。
加えて、登記には費用と手間がかかるため、未登記のまま放置されるケースも多く見られます。

未登記物件の確認方法

未登記物件かどうかは、固定資産税の納税通知書で確認できます。
納税通知書の「家屋番号」の欄が空欄、または「未登記家屋」と記載されていれば、建物は未登記です。
また、法務局で登記簿謄本を取得して確認する方法もあります。
ただし、建物が未登記の場合はそもそも登記簿謄本が作られていないため取得ができません。
つまり、法務局で登記簿謄本を取得できなければ、建物は未登記と判断することができます。

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相続で未登記の不動産をそのままにするリスク

未登記物件を放置すると、相続や売買の際にさまざまなトラブルや手続き上の不都合が生じる可能性があります。
ここでは、未登記のままにしておくことによるリスクについて解説します。

過料の対象となる

不動産の所有権を取得した際は、原則として1か月以内に表題登記の申請が必要です。
もし申請を怠ると、不動産登記法第164条により「10万円以下の過料」に処される可能性があります。
なお、甲区や乙区の登記自体は義務ではありませんが、相続登記については2024年4月1日より義務化されており、相続登記を怠ると同様に過料の対象となるため注意が必要です。

売買が困難になる

未登記物件だからといって、法律上売却できないわけではありません。
ただし未登記のままだと買主が住宅ローンを組むことができず、購入は現金一括払いに限られてしまいます。
現実的には数千万円規模の資金をすぐに用意できる方はほとんどおらず、結果として売却が難しくなるケースが多いです。
さらに、売れ残り物件の印象が強まると購入希望者がさらに減り、売却を進めるためには大幅な値下げが必要になることもあります。

相続人が増え続ける可能性がある

未登記物件を放置すると、将来的に二次・三次相続が発生し、相続人の数がどんどん増えていくリスクがあります。
不動産を売却したり賃貸物件にしたりする際には、相続人全員の同意が必要となるため、相続人が多いほど手続きは複雑になります。
たとえば、5人の相続人のうち4人が売却に同意しても、1人でも反対する方がいれば取引は進められません。
子どもや孫の代に迷惑をかけないためにも、未登記の不動産は早めに相続登記を済ませておくことが大切です。

過去の固定資産税を請求される可能性がある

不動産を所有すると、毎年固定資産税や都市計画税が課されます。
土地については特例による減額が適用される場合もありますが、登記の有無自体が税額に直接影響するわけではありません。
ただし未登記の建物は市区町村が存在を把握できないことがあり、市区町村が建物の存在を把握していない場合は、課税の申告をする際に登記を促されることがあります。
また、過去に課税されていなかった期間があると、さかのぼって数年分の税金を請求される可能性もあるため注意が必要です。

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未登記の不動産を相続する方法

相続不動産が未登記であることに気づいた場合、まずは必要な手続きを正しく理解することが重要です。
ここからは、未登記の不動産を相続する際に必要な手続きの流れを解説します。

本来であれば相続登記を行う

登記が済んでいる不動産を相続した場合は、通常の相続登記をおこないます。
相続登記とは、被相続人の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。
手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局でおこないます。
なお、相続登記は2024年4月1日より義務化されたため、不動産を相続したら必ず期限内に手続きしましょう。

未登記の不動産を相続するには表題登記が必要

未登記物件を相続する場合は、まず表題登記の申請が必要です。
手続きは、遺産分割協議で相続人を決め、内容をまとめた遺産分割協議書を作成するところから始まります。
協議書には相続人全員が署名・押印し、合意内容を正式に残しましょう。
次の段階では、不動産の所在地を管轄する法務局に表題登記を申請します。
申請書は窓口への直接提出だけでなく、郵送やオンラインによる手続きも可能です。
最後に、所有権を相続人へ移すための権利部登記（所有権保存登記）を行います。
所有権保存登記はいわゆる相続登記にあたり、申請には相続関係の書類や建物の図面、被相続人の住民票などが必要になります。
必要書類を事前に揃えておけば、手続きは滞りなく進められるでしょう。

遺産分割協議書の書き方に注意

未登記物件を相続する際には、遺産分割協議書の記載方法に注意しましょう。
登記済みの不動産であれば登記簿謄本を参考に作成できますが、未登記の場合は登記簿が存在しません。
そのため、固定資産課税台帳の記載事項証明書や名寄帳を用意し、用意した書類に記載されている情報をもとに協議書を作成することになります。
協議書には、不動産の「所在・種類・構造・床面積」に加えて、未登記建物であることを明記しましょう。
物件を特定するための情報を記載することで、相続人間で「誰が未登記物件を相続するのか」が明確になり、将来的なトラブル防止につながります。

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まとめ

未登記物件は表題部が作成されていないため登記簿が存在せず、売却や相続手続きの際に大きな支障となります。
放置すれば過料の対象や売却困難、相続人の増加による合意形成の難航、さらには過去分の固定資産税を請求されるリスクもあります。
子どもや孫など次の世代に迷惑をかけないよう、未登記物件を相続する際は速やかに登記をおこないましょう。