空き家の種類は？分類や特定空家のリスクについても解説

空き家を所有している方のなかには、管理や活用方法について頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。
空き家にはいくつかの種類があり、それぞれに応じた対応策や注意点を理解しておくことが大切です。
また、放置によるリスクや行政からの指導対象となる可能性もあるため、正しい知識が求められます。
この記事では、空き家の分類や関連する法律、活用時に押さえておきたいポイントを解説します。

空き家の種類とは

空き家問題が深刻化する今、自身の物件がどの種類に当たるのかを把握することが、適切な管理と活用の第一歩です。
空き家には利用状況や将来計画に応じた複数の分類があり、本稿では代表的な3種類を解説します。

賃貸用の住宅

賃貸用の住宅とは、現在誰も住んでいないものの、住宅としての機能が十分に維持されており、すぐにでも賃貸物件として貸し出すことが可能な状態にある物件を指します。
たとえば、転勤に伴い一時的に不在となった持ち家が該当します。
都市部や大学周辺では需要が安定する一方、地方は限定的です。
そのため、周辺市場を把握したうえで活用方法を検討しましょう。
賃料設定を誤ると空室期間が長期化するため、近隣相場を参考に適切な家賃を設定することが大切です。
また原状回復費用や入居者募集の広告料など、運用コストも見積もっておくと収支計画が立てやすくなります。
入居者募集は地域の不動産会社だけでなく、オンラインの賃貸プラットフォームを活用すると募集範囲が広がります。

売却用の住宅

売却用の住宅は、今後使用する予定がなく、処分や資産整理を目的に売却を検討している物件です。
売却前には現況を確認し、老朽化や境界の不明確さがあれば対応を検討する必要があります。
空き家バンク制度を活用すれば、自治体によるマッチングや補助制度の利用が可能で、国土交通省の公表データ（2023年10月時点）では全国約1,265自治体が参画し、物件掲載は常に変動するため、定期的な確認が必要でしょう。
早期に売却が成立すれば、固定資産税や維持管理の負担から解放されます。
さらに、買主に安心感を与えるため、建物状況調査やシロアリ検査を事前に実施することも効果的です。
不動産会社に依頼する際は、仲介手数料の上限や買取保証サービスの有無を比較し、最適な売却方法を選びましょう。

二次的住宅

二次的住宅とは、週末や長期休暇に使用される別荘やセカンドハウスなど、定期的に利用される空き家を指します。
使用機会が限られるため老朽化に気付きにくく、水漏れや害獣被害が発見まで遅れがちです。
そこで地元の管理業者へ、定期的な見回りや清掃を委託することが有効です。
また、冬期は水道管凍結防止や暖房設備の点検をおこない、カビの発生を抑えることも忘れないでください。
電気や水道の基本契約が使用頻度に合っているか見直し、固定費を抑えると維持コストを削減できます。

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空き家の対策

全国的に増加する空き家は、防災や景観などの面で地域社会に影響を及ぼしているのが現状です。
この問題に対応するため、国は法制度や支援策を整備し、所有者にも責任を求めています。
ここでは、主要な3つの対策を見ていきます。

空家等対策の推進に関する特別措置法

平成27年に全面施行された空家等対策の推進に関する特別措置法は、倒壊や火災などのリスクを減らす目的で制定されました。
市区町村は、問題のある空き家を「特定空家等」に指定し、改善を指導・勧告・命令と段階的に進めることが可能です。
それでも改善がなければ行政代執行で解体され、その費用は所有者負担となります。
ちなみに、指定基準は自治体ごとにガイドラインが設けられており、劣化度合いや周辺への影響が総合的に判断されます。
所有者には写真提出や報告書の提出が求められる場合があり、対応期限を守らないと勧告が段階的に厳しくなる点に注意が必要です。
2023年12月に法改正され、倒壊の危険がある特定空家になる手前の「管理不全空家」という区分が新設されています。
この法改正により管理不全空家の段階から、行政から勧告を受けた時点で固定資産税の優遇が解除されることもあるため注意が必要です。

相続登記の義務化による所有者明確化

令和6年4月1日から、相続で取得した不動産の登記申請が義務化されました。
取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科されます。
ただし法務局に相談窓口が設置され、高齢者や複数相続人でも手続きを進めやすい体制です。
これにより所有者情報が正確に把握され、空き家対策の迅速化が期待されています。
また、オンライン申請システムの整備も進んでおり、戸籍収集や申請書作成が自宅で完結しやすくなりました。
相続手続きと並行して遺産分割協議を進めておくと、余計なトラブルを防げます。

除却支援による老朽化物件の整理

老朽化した空き家は災害時に倒壊の危険が高まるため、多くの自治体が解体費用を補助しています。
自治体によって異なりますが、補助額は50万〜100万円程度で費用負担を軽減し、所有者が除却に踏み切りやすくなるでしょう。
さらに、解体後は空き地を駐車場などに転用する事業への支援も用意されています。
除却支援は空き家問題の根本的な解消につながる大切な取り組みです。
申請には見積書や写真が必要な場合が多く、早めに自治体窓口へ相談することで手続きがスムーズになります。
また、除却後に自治体が用地を買い取るケースもあり、地域の公共施設や防災拠点として再活用される例も報告されています。

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空き家を放置するとどうなるのか

空き家を長く放置すると、思わぬトラブルや損失が発生します。
とくに「その他の住宅」は管理が不十分になりがちです。
地域への悪影響を避けるため、早急な対策が欠かせません。

管理されない空き家の問題点

管理されていない空き家は、建物の劣化による金銭的な問題と、不法侵入などの安全面での問題を引き起こし、近隣住民の不安にもつながります。
火災保険や地震保険が空き家を対象外とするケースもあり、被害発生時に高額な自己負担が生じるおそれがあります。
景観悪化から地域の地価が下落する可能性もあり、周辺住民との関係悪化を招くリスクも無視できません。

特定空家に指定されるリスク

構造的に危険な空き家や衛生上問題のある空き家は、市区町村から特定空家等に指定される可能性があります。
指定されると改善措置が義務付けられ、是正がなければ解体費用を含む行政代執行がおこなわれます。
指定解除までの期間は自治体の判断に委ねられるため、改善計画を迅速に提出することが大切です。
また、指定情報はインターネット公表されるケースもあり、物件の信用低下につながります。

売却が困難になる可能性

長期間放置された空き家は建物劣化が進み、買い手がつきにくくなります。
構造躯体に問題がある場合は解体が前提となり、売却価格が大幅に下がることも珍しくありません。
過疎化が進む地域では住宅需要自体が少なく、問い合わせがない事例もあります。
そこで、こうした事態を避けるには、価値が下がらないうちに早期の対応と管理が不可欠です。
リフォームや土地活用の選択肢を検討し、市場ニーズに合った形で物件の魅力を高めることが求められます。
また、自治体の利活用コンペや民間企業とのマッチングサービスを活用することで、新たな再生プランが見つかる場合もあります。

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まとめ

空き家には賃貸や売却、管理目的など用途による分類があり、それぞれに応じた対応が求められます。
国も空き家対策として法整備や支援制度を進めており、所有者には適切な管理と活用が期待されています。
放置された空き家は特定空家に指定される可能性もあるため、リスクを把握し早めに対応を検討しましょう。