空き家を「売る」と「貸す」の判断基準は？売却方法や注意点も解説！

近年、空き家の増加が社会問題となっており、所有している空き家をどうしたら良いのかでお悩みの方も多いでしょう。
空き家を「売る」と「貸す」のどちらがベストな選択肢かで迷ったときは、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて検討することがポイントです。
そこで今回は、空き家を売るか貸すかの判断基準、空き家を売る方法、売るときの注意点について解説します。

空き家は「売る」と「貸す」のどちらが良い？

空き家を持て余しているときには、売却するか賃すかで迷うことがあるでしょう。
それぞれの選択肢には一長一短があり、どちらが適しているかは状況によりますが、多くのケースでは「売る」ほうが得策といえます。
その理由を、空き家を貸すときのメリット・デメリットを踏まえながら解説します。

空き家を貸すメリット①継続的な収益を得られる

空き家を賃貸物件として貸し出せば、継続的に家賃収入を得られます。
とくに、空き家の立地が良いときには、借主が見つかりやすく、安定した副収入源となる可能性があります。

空き家を貸すメリット②資産を手放さずに活用できる

売却を選択すると、その物件を手放すことになりますが、賃貸ならば所有権を保持したまま活用できます。
たとえば、先祖代々受け継がれている実家を手放すのがしのびないと感じるときには、貸すことを選択するのもひとつの手です。

空き家を貸すメリット③固定資産税の負担を軽減できる

空き家のまま所有すると、固定資産税を納め続けなければなりません。
しかし、賃貸物件として活用すれば家賃収入を得られるので、固定資産税の支払いに充てることが可能です。

空き家を貸すデメリット①維持管理の負担が大きい

空き家を賃貸物件として運用するときには、定期的な修繕やリフォームが必要です。
たとえば、空き家内の設備が壊れたら、所有者が修繕費用を負担しなければなりません。
とくに、築年数が経過した家は、維持費がかさみ、収益を圧迫する可能性があります。

空き家を貸すデメリット②空室リスクがある

空き家を貸して家賃収入を得たいと思っても、借り手が見つかるとは限りません。
借り手が見つからなかったら家賃収入は得られず、維持費や固定資産税の負担のみがのしかかります。
とくに、駅から徒歩で15分以上かかる、周辺に日常生活の買い物ができる商業施設がないなど立地条件が悪いときは、借り手が見つかりにくいことを覚悟する必要があります。

空き家を貸すデメリット③トラブル対応が必要

賃貸経営では、家賃の滞納や設備の故障、契約トラブルといった問題が発生する可能性があります。
これらの対応をすべて自分でおこなうときには、精神的な負担になりかねません。

空き家は貸すよりも売るほうが得策である理由

空き家の維持には、定期的なメンテナンス費用が必要であり、築年数が経つほどその負担は増していきます。
また、賃貸物件として運用するには、初期投資（リフォーム・修繕費）が必要ですが、必ずしも回収できるとは限りません。
借り手が見つからなければ、赤字に陥るリスクが高いといえます。
一方、空き家を売却すれば一括でまとまった資金が手に入るため、そのお金をほかの投資や生活資金に充てることが可能です。
長期的な負担を考慮すると、築年数が古いなど、とくに管理が難しい空き家は「売る」選択肢が合理的といえます。

空き家を売る方法

空き家を売る選択肢には、いくつかの方法があります。
それぞれメリットだけでなくデメリットもあるため、自分の空き家に合った方法を選択しましょう。
ここでは、空き家を売る3つの方法について解説します。

空き家を売る方法①古家付き土地として売り出す

空き家の築年数が経過しているときは、古家付き土地として売るのが選択肢のひとつです。
古家付き土地とは、あくまでも「土地」として売却する手法であり、販売価格に古家の資産価値は含まれません。
古家を解体したり、リフォームしたりするのは、買主側の自由のため、売主の負担が少ない点がメリットです。
古家がそのまま住めるほど状態が良いときには、買主が見つかりやすいというメリットもあります。
ただし、解体費用などを買主が負担する分、値下げを要求されて売却価格が低くなってしまう点は否めません。
建物の状態があまりにも悪いときは、見た目で買主に敬遠されて、売却しにくいデメリットもあります。

空き家を売る方法②解体して更地にする

築年数が古く、建物や設備の状態が悪いときは解体し、更地にしてから売り出す方法もあります。
土地だけの状態にすると、買主が購入後にすぐ家の建築工事に着手できるため、古家付き土地よりも早く売却できる可能性が高まります。
しかし、空き家の解体にあたり、100万円以上の費用を負担しなければならない点がデメリットです。
さらに、更地にすると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税負担が増える可能性がある点にも注意が必要です。

空き家を売る方法③リフォームしてから売り出す

古くなった空き家を改修し、状態を良くしたうえで売却する方法です。
空き家の見た目が良くなると、買主が見つかりやすくなるメリットがあります。
ケースによっては、そのままの状態で売却するよりも高値で手放せるかもしれません。
しかし、数百万円以上のリフォーム費用がかかるため、投資額を回収できるとは限らない点に注意が必要です。
また、買主側が自分たちの好みに合わせてリフォームしたいと考えるケースもあり、必ずしも有利な売却につながるとは限らないデメリットもあります。
空き家を売るときにリフォームしたほうが良いのかで迷ったときは、まず不動産のプロである不動産会社に相談しましょう。

空き家を売るときのポイント

空き家を売るときには、スムーズな取引を実現するために、以下のポイントを押さえておくことが重要です。

ポイント①土地の境界を確認する

土地の境界が不明確だと、隣人トラブルにつながるおそれがあり、買い手が不安を感じて契約が難航することがあります。
そのため、もし土地の境界があいまいであれば境界確定測量をおこない、隣地とのトラブルにつながる要素を事前に取り除くことが大切です。

ポイント②計画的な売却準備

一般に、不動産を売却するときには、3～6か月ほどの期間がかかるといわれています。
しかし、築年数が古い空き家だと、1年以上かかっても買主が見つからないケースも珍しくありません。
そのため、空き家を売るときには長期的な売却スケジュールを立て、ある程度余裕を持って進めることが大切です。
また、空き家が売れない期間が長引く分、固定資産税や修繕費などを負担する必要性が生じます。
万が一空き家が売れなかったときは、どのくらいの費用を負担しなければならないのかを見積もっておき、その分のお金を用意しておくこともポイントです。

ポイント③建物の状態を把握する

空き家の老朽化が進んでいるときは、事前に修繕したほうが良いか、それとも解体したほうが良いかを見極めることがポイントです。
建物の状態が良ければ、そのまま売ることも選択肢に入ります。
もし建物の状態が悪ければ、解体して更地にしたほうが早く売れる可能性はありますが、解体費用がかかる点がデメリットです。
空き家の売却にあたって余計な費用を負担したくないのなら、まずはそのままの状態で売り出すことをおすすめします。

まとめ

空き家を売るか貸すかを判断するときには、維持費の負担や空室リスクを考慮すると、売却のほうが合理的な選択肢となる可能性が高い傾向です。
空き家を売る方法には「古家付き土地として売り出す」「解体し更地にしてから売り出す」「リフォーム後に売り出す」といった選択肢があります。
空き家をスムーズに売るためには、境界画定の有無や長期的な売却計画の策定などを事前におこなうことがポイントです。