空き家を売りたい！現状のまま・更地で売る方法と売却時の費用を解説！

空き家を所有していると、維持管理の手間や固定資産税などの負担が発生するため、売りたいと考える方も多いでしょう。
しかし、空き家を売却するときには「現状のままにするか」「事前に更地にしたほうが良いか」といった判断が必要になります。
そこで今回は、空き家を売りたいと考えている方へ向けて、現状で空き家を売却する方法、更地にして売却する方法、売却時にかかる費用について解説します。

空き家を売りたい！現状で売却する方法とメリット・デメリット

築年数の古い空き家でも、古家付き土地として売却することが可能です。
ここでは、古家付き土地の概要や現状で売却するメリット・デメリットについて解説します。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、その名のとおり古家が建っている土地を指します。
古家そのものの資産価値はなく、あくまでも土地だけの価格で売却する方法です。
古家付き土地は、一戸建てとしてではなく土地として売却する手法のため、マイホームの建築用の土地を探している方へアプローチできます。
ただし、建物の状態が良いときには、通常の中古住宅として売却できるでしょう。
古家付き土地と中古住宅のどちらで売却したら良いのか判断に迷うときは、不動産会社に相談すると適切な販売戦略を立てることができます。

空き家を現状で売却するメリット

空き家を現状で売却するメリットのひとつは、解体費用がかからないことです。
空き家を解体するには数十万円～数百万円ほどの費用が必要ですが、それを節約できます。
また、引き続き住宅用地の特例が適用されるメリットもあります。
住宅用地の特例とは、居住用の家屋が建っている土地に課される固定資産税が、最大で6分の1に軽減される制度です。
更地にするとこの特例が適用されなくなるため、売れるまでの税負担が増える可能性があります。
しかし、空き家が建っている状態であれば、売却に時間がかかっても引き続き税負担を抑えられます。
そのほか、買い手の選択肢を広げられる点も、空き家を現状で売却するメリットです。
空き家をリフォームして住むか、もしくは建て替えるかは購入者の自由です。
近年は、古民家を改築して住みたいと考える方も一定数いるため、空き家の状態によっては現状で売却したほうが早く買い手が見つかる可能性があります。

空き家を現状で売却するデメリット

一方で、空き家の老朽化が進んでいるときには、売却価格が相場よりも安くなってしまう点は覚悟しなければなりません。
古家付き土地として売るケースでも、買い手が解体費用を負担しなければならない分、値下げを交渉されることが一般的です。
空き家の状態があまりにも悪いときには、見た目の悪さから敬遠されて買い手が見つかりにくくなることもあります。
そのほか、空き家の築年数が古いと担保としての価値を認められず、買い手が住宅ローンを組めない可能性があり、より売却しにくくなってしまいます。

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空き家を売りたい！更地にして売却するメリット・デメリット

空き家の築年数が古くてぼろぼろの状態のときには、更地にしてから売却するのも選択肢のひとつです。
しかし、空き家を更地にすることには一定のデメリットもあるため、事前に押さえておきましょう。
ここでは、空き家を更地にしてから売却するメリットとデメリットを解説します。

空き家を更地にして売却するメリット

空き家を更地にするメリットのひとつは、売却しやすくなることです。
空き家が建っている状態だと、購入者が家を建てるにはまず解体しなければならず、新築工事に着手できるまでに時間がかかってしまいます。
その点、更地の状態だとすぐに新築工事をおこなえるようになるので、マイホームの建築を考えている方からの需要が見込めて、早期売却が期待できます。
また、土地の形状や立地によっては、空き家が建っているときよりも高く売却できる可能性がある点もメリットです。

空き家を更地にして売却するデメリット

一方で、空き家を更地にしてから売却するには、売主側で解体費用を負担しなければなりません。
解体費用の相場は建物の構造によって異なりますが、木造なら1坪3～5万円ほどであり、建物の規模によっては100万円以上の費用が必要になることがあります。
また、更地にすると前述の住宅用地の特例が適用されなくなり、土地に課される固定資産税の負担が増えてしまう点もデメリットです。
更地にしても買い手が見つからなければ、増大した固定資産税を支払い続けなければなりません。
くわえて、更地にしても立地や土地の形状によっては、高く売れるとは限らない点に注意が必要です。

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空き家を売りたい！売却時にかかる費用

空き家を売却するときには、さまざまな費用がかかってきます。
空き家を売りたいと考えているのなら、売却金額のすべてが手元に残るわけではないことも押さえておきましょう。
ここでは、空き家の売却時にかかる費用について解説します。

費用の種類①仲介手数料

不動産会社の仲介を通じて空き家を売却したときには、仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は不動産会社へ支払う成功報酬であり、売却価格が400万円超えのときには「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の計算式で求めることが可能です。
たとえば、空き家を1,000万円で売却したときには、不動産会社に対して39万6,000円を支払わなければなりません。
空き家の売却価格によっては高額にのぼることもあるため、事前に計算して把握しておきましょう。

費用の種類②相続登記費用

相続した空き家を売りたいと考えているのなら、まず相続登記をおこなって、名義を被相続人から相続人に変更する手続きをする必要があります。
相続登記にかかる費用は、書類取得費と登録免許税、司法書士への報酬の3種類です。
相続登記をおこなうときには、被相続人の住民票除票などさまざまな書類が必要で、取得費用として5,000円～2万円ほどかかります。
また、法務局で相続登記を申請するときには「固定資産税評価額×0.4%」の登録免許税を納めなければなりません。
一方、相続登記は司法書士に依頼しておこなうケースが一般的であり、報酬として別途5～8万円がかかってきます。
なお、2024年4月より相続登記が義務化されています。
空き家の相続後に未登記のまま放置すると、10万円以下の過料に処されるおそれがある点に注意しましょう。

費用の種類③譲渡所得税

空き家を売却して譲渡所得（利益）が発生したときには、譲渡所得税と呼ばれる税金を納めます。
譲渡所得税は、所得税・復興特別所得税・住民税の総称で、空き家の所有期間によって以下のように税率が異なる点が特徴です。

●短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
●長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%

なお、相続した空き家を売却するときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。
この特例と使うと、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税がかからないため、自分が適用要件を満たしているかどうかを事前に確認しておくことをおすすめします。

費用の種類④解体費用

空き家を更地にしてから売却するときには、解体費用がかかります。
もし空き家にアスベストが使われているときは解体費用が高くなるため、築年数の古い空き家は要注意です。

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まとめ

空き家を売りたいときには「現状のまま売る」か「更地にして売る」かの選択が重要です。
どちらにもメリットとデメリットがあるため、それらを比較したうえで所有している空き家に適した売却方法を選択しましょう。
また、空き家の売却時には、仲介手数料や相続登記費用、譲渡所得税、解体費用といった費用が発生する点も押さえておくことが大切です。