事故物件でも相続税はかかる？主な判断基準とデメリットも解説！

事故物件を将来に相続する可能性があり、どう対応すれば良いかとお悩みの方も多いでしょう。
事故物件でも相続税はかかるのか、損得に関する主な判断基準などを確認すると、適切に対応しやすくなります。
そこで今回は、事故物件では相続税はどうなるのかにくわえ、相続するかの主な判断基準と想定されるデメリットも解説します。

事故物件の場合でも相続税はかかるのか

事故物件の相続税に関して、押さえたいポイントは以下のとおりです。

物件の概要

そもそも事故物件とは、ほとんどが心理的瑕疵物件です。
瑕疵とは、欠陥や不具合を指し、心理的瑕疵は心境に影響を与える問題にあたります。
心境面で何を問題だと感じるかは、人それぞれです。
しかし、心境面での問題は、物件の使用や取得の判断に影響することがあります。
その問題を先に知っていれば、使用や取得はしなかったと感じる建物・土地は、心理的瑕疵物件だといえます。
なお、借主や買主の立場なら、事故物件を無理に選ぶ必要はありません。
入居や購入に抵抗があれば、目立った瑕疵のない別の物件を選べば良いだけです。
しかし、相続人の立場だと、好きな物件を自由に選べるとは限りません。
取得に抵抗を覚える事故物件でも、自身が相続人となれば、何らかの対応が求められます。

相続税の規定

不動産を相続すると、建物や土地の評価額に応じて相続税が課せられます。
この点は、事故物件でも同じで、税額も変わりません。
もし、事故物件を売却するなら、通常の物件に比べて価格が2～5割ほど下がるのが一般的です。
事故物件には、使用や購入などをためらう問題が見られるからです。
通常の物件より需要が低いため、いくらか値下げしないと釣り合いがとれません。
このような調整が相続税だと見られない理由は、市場での売買とは異なる基準で物件が評価されている点にあります。
基準の違いから、たとえ市場価値が下がっていても、相続税は通常どおりに課せられるため注意が必要です。
例外的に評価額の調整がありえるのは、相続した事故物件が土地だったときです。
このときは、市場価値の低下をふまえ、評価額が10％下がることがあります。
しかし、たとえ土地でも、評価額の調整は無条件ではおこなわれません。
市場価値が低下した度合いや期間などに応じて、評価額の調整が検討されます。

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事故物件を相続するかどうかの判断基準

事故物件が遺産になったとき、適切な対応を考えるうえでの判断基準がいくつかあります。
適切かつスムーズな対応がとれるよう、以下の判断基準は事前に確認することをおすすめします。

相続したほうが良いケース

相続に関する主な判断基準は、対象の事故物件に利益を見込めるかどうかです。
たとえ事故物件でも、賃貸需要の高いエリアにあるなら、借主が見つかる可能性があります。
借主が見つかれば、家賃収入が得られるため、相続したほうがお得な可能性があります。
ただし、収益を考えるときは、事故物件の影響に注意が必要です。
事故物件を貸し出すときは、地域の相場から2割ほど家賃を下げるケースが一般的です。
また、物件のダメージを回復させるため、リフォームやリノベーションがよく求められます。
事故物件の影響をふまえても利益が見込めそうなら、相続したほうがお得だといえます。
なお、事故物件の活用法は、賃貸住宅だけではありません。
レンタルルームやトランクルーム、駐車場などにするのも、ひとつの方法です。
相続後の利益を考えるときは、対象の事故物件で可能な活用法を幅広く検討しましょう。
このほかの判断基準には、事故物件以外で遺産に何があるかが挙げられます。
後述する相続放棄は、特定の遺産だけに対しておこなえません。
取得したい遺産がほかにあるなら、事故物件を含めて、すべてを相続するのが基本です。
くわえて、事故物件の活用による利益は期待できなくとも、売却でいくらかの収入が得られそうなら、相続したほうがお得だといえます。

相続後にすぐ売却したほうが良いケース

相続後の売却に関する判断基準は、事故物件を活用する予定があるかどうかです。
該当の事故物件に誰かが住んだり、賃貸住宅などとして貸し出したりする予定がないなら、早めの売却をおすすめします。
物件を所有していると、活用状況に関わらず、固定資産税を課せられるからです。
税額の軽減措置が適用されても、活用していない不動産で課税を受けるのは損だといえます。
近年では、自治体から特定空家に指定され、固定資産税の軽減措置が停止されるおそれもあります。
物件をただ所有していてもメリットがあまりないため、活用の予定がないなら、早めの売却を検討しましょう。

相続放棄を検討したいケース

事故物件が遺産になったとき、相続放棄を検討したいケースが一部見られます。
このケースの主な判断基準は、故人が残した借金や未納の税金などにあります。
遺産には故人の財産だけでなく、負債も含まれるものです。
財産より負債のほうが多く、遺産を受け取るとかえって損失を被るようなら、相続放棄のほうがおすすめです。
相続放棄を選ぶと、遺産をすべて辞退した形となり、事故物件や故人の負債を引き受けずに済みます。
なお、先述のとおり、特定の遺産に限った相続放棄はできないため、取得したい遺産がほかにないかには注意が必要です。

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事故物件の相続で生じるデメリット

事故物件の相続には、いくつかのデメリットがあります。
相続を後悔しないよう、以下のデメリットは事前に確認しておきましょう。

空室リスク

遺産の事故物件がアパートなどのときは、空室リスクが主なデメリットです。
相続したアパートなどから家賃収入を得るには、入居者を見つけなくてはなりません。
しかし、事故物件では、風評被害などの影響で空室が埋まりにくい傾向にあります。
アパートを所有すると、固定資産税や管理費、残っているローンの支払いなど、さまざまな維持費が発生します。
空室を埋めきれないと、維持費が家賃収入を上回り、赤字経営となりかねません。
また、事故物件のデメリットのひとつは、風評被害が長引くおそれがあることです。
風評被害がなかなか収まらないと、空室リスクが高まったままとなり、賃貸経営のハードルが上がります。

家賃低下のリスク

先述のとおり、事故物件を賃貸住宅として運用するときは、類似物件より家賃を2割ほど下げるのが一般的です。
また、風評被害が長引いて空室を埋めきれないと、さらなる値下げを求められるおそれがあります。
空室リスクが高く、何かと家賃が低下しやすいのは、事故物件の主なデメリットです。
なお、空室や家賃低下のリスクは、築年数を重ねるほど高まる傾向にあります。
また、築年数を重ねると建物の劣化が進み、修繕費がかさみやすくなります。
時間が経つほどオーナーに不利な状況となっていく点は、主なデメリットのひとつです。

管理と税金の負担

相続した事故物件が空き家だったときは、管理と税金の負担がデメリットです。
空き家を放置すると劣化が進み、近隣住民に迷惑な状態となってしまうため、日頃からこまめに管理しなくてはなりません。
また、放置によって状態が悪化していると、特定空家に指定され、固定資産税が高くなるおそれがあります。
使い道のない事故物件の空き家をただ相続すると、管理と税金で苦労しやすいため注意が必要です。

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まとめ

事故物件とは、ほとんどが心理的瑕疵物件であり、一般的に市場価値は低下していますが、相続税は通常どおりに課せられるのが基本です。
相続するかどうかの判断基準には、今後に見込める利益、物件を活用する予定、遺産に含まれている負債などが挙げられます。
相続したときのデメリットは、アパートなどでは空室や家賃低下のリスクが高く、空き家では管理や税金の負担がかかることです。