根抵当権とは？根抵当権の付いた不動産を相続した場合の対処方法を解説

相続した不動産に「根抵当権（ねていとうけん）」が設定されている場合、通常の抵当権とは異なるため注意が必要です。
本記事では、根抵当権とはなにか、根抵当権付きの不動産をそのまま相続する方法と、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法について解説します。
根抵当権の付いた物件を相続した方は、ぜひ参考になさってください。

相続で知っておきたい根抵当権付きの不動産とは？

根抵当権とは、銀行などの金融機関が融資をおこなう際に設定する担保権の一種です。
通常の抵当権では、特定の借り入れ（債権）のみが担保されますが、根抵当権は変動する借り入れ金額を継続的に担保する特徴があります。
たとえば、借り入れと返済を繰り返す場合でも、同じ不動産に設定された根抵当権であれば、新たに担保を設定しなおす必要がなく、追加でお金を借りた際にも自動的に担保として機能します。

抵当権との違い

ここで理解しておくべきなのは、抵当権との違いです。
通常の抵当権と比較して、根抵当権は「極度額」と呼ばれる上限がある点が特徴と言えるでしょう。
極度額は、不動産に設定された根抵当権で最終的に担保できる借入額の上限を示しており、たとえ借入額が増加しても、その範囲内であれば担保として利用できる仕組みです。
根抵当権は、事業用または投資用として不動産を担保に設定する際に有用な制度ですが、相続の際には注意が必要です。

根抵当権の相続手続きを急いだほうが良い理由

根抵当権を相続する際には、早めに手続きを進めるべき重要な理由が2つあります。
1つ目の理由は、相続が発生してから6か月以内に指定債務者の変更登記をおこなわないと、根抵当権の元本が自動的に確定してしまうことです。
元本が一度確定すると、それ以降は新たな借入ができなくなり、資金調達が制限され、とくに事業を営んでいる場合には影響が生じる可能性があります。
2つ目の理由は、負債が多い場合に相続放棄を検討する際、期限が「相続の開始を知った日から3か月以内」と短期間に定められていることです。
この期間を過ぎると、負債も含めてすべての財産を相続することになります。
そのため、負債が大きい場合は、早急に相続放棄の検討が必要です。
さらに、根抵当権の相続手続きが複雑になる背景には、遺産分割協議の進行や金融機関との交渉などが含まれます。
とくに、事業資金の返済が残っている場合には、根抵当権をそのまま相続すると事業継続に支障が生じる可能性があるため、早い段階で明確な方針を立てることが重要です。

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根抵当権付きの不動産をそのまま相続する方法とは？

事業を継続するために相続した不動産の根抵当権を引き続きそのまま利用する場合には、適切な登記手続きが必要です。
登記手続きは、「不動産の所有者」と「借入をしている債務者」が同一人物であるかどうかによって異なります。

所有者と債務者が同一の場合

所有者と債務者が同一の場合、比較的簡易な手続きで対応できます。
具体的には、以下の3つの登記が必要です。

●所有権変更登記：不動産の所有権を相続人に変更する登記
●相続による債務者変更登記：債務者の名義を相続人の名前に変更する登記
●指定債務者の合意登記：根抵当権者（金融機関）と合意し、今後取引を引き継ぐ相続人を指定しておこなう登記

また、被相続人（亡くなった方）の債務は、原則として相続人全員がそれぞれの相続割合に応じて引き継ぎます。
そのため、債務者変更登記では、債務を承継するすべての相続人の氏名を記載します。
一方、「指定債務者」とは、相続後も引き続き金融機関から借入をおこなう相続人のことです。
指定債務者となるためには、根抵当権者の合意を得たうえで、相続開始から6か月以内に「指定債務者の合意登記」をおこなう必要があります。
この期限を過ぎると元本が確定してしまうため、注意が必要です。

所有者と債務者が異なる場合

根抵当権が付いた不動産では、所有者と借入をしている債務者が異なる場合もあります。
債務者が相続の対象となった場合、不動産の所有権自体は変更せず、相続人を新たな債務者とするための「債務者変更登記」が必要です。

根抵当権をそのまま相続する際の主な流れ

まずは、借入先である金融機関に連絡を取り、相続に必要な書類の発行を依頼します。
次に、家族や関係者で協議をおこない、根抵当権が付いている不動産を誰が相続するかを決定します。
相続人が確定したら、登記手続きをおこないましょう。

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相続した不動産の根抵当権を抹消する方法とは？

事業を継承しない方が根抵当権付きの不動産を相続しても、根抵当権をそのまま維持するメリットはほとんどありません。
そのため、債務を完済してから根抵当権を抹消することをおすすめします。

根抵当権を抹消する方法

最初に、根抵当権に基づく借入金（債務）がどの程度残っているかを確認します。
債務がすでに完済されている場合は、根抵当権者（通常は金融機関）の同意を得て「抹消登記」をおこないましょう。
債務が残っている場合は、返済が完了しない限り、根抵当権の抹消はできません。
不動産の価値が負債額を上回る場合には、不動産の売却代金で返済する方法もあります。
相続開始から6か月が経過すると、自動的に「元本確定」となり、借入金の額が確定します。
確定後に債務を全額返済すれば、根抵当権を抹消することが可能です。
なお、債務が完済されていても、根抵当権を抹消するには金融機関の同意が必要です。
具体的な手続きとしては、まず被相続人が借入をおこなっていた金融機関に確認し、借入金の完済状況を把握します。
完済証明書などの書類を受け取ったうえで、司法書士に抹消登記を依頼すると、手続きを代行してもらえるでしょう。
自分で手続きをおこなう場合は、法務局に必要書類（登記原因証明情報や登記識別情報など）を提出する必要があります。
手続きが複雑な場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に相談すると安心です。

相続放棄を検討する場合

相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）の遺産や債務を一切引き継がない手続きを指します。
被相続人に多額の借金がある場合や、相続財産よりも債務が多い場合に選択されることが多く、特に事業資金を借り入れている可能性が高い根抵当権付き不動産には注意が必要です。
相続放棄のメリットは、被相続人の債務を引き継がずに済むことや、相続財産の管理・処分の手間から解放されることです。
相続放棄をおこなうには、相続財産の調査と家庭裁判所での申請が必要になります。
家庭裁判所に申請する際には、遺産の状況を報告する必要があるため、まず財産と負債の内容を確認しましょう。
相続放棄の申請期限は、相続開始を知った日から3か月以内です。
この期限を過ぎると、原則として相続放棄は認められません。
判断に迷いがある場合は、早めに弁護士や司法書士などの専門家に相談し、相続財産の内容を十分に調査したうえで対応することが重要です。
なお、相続放棄をした場合でも、次の相続人や相続財産管理人が決まるまでは、不動産の管理責任が残る場合があるため注意が必要です。

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まとめ

相続によって取得した不動産に根抵当権が付いている場合、まずは「根抵当権を抹消すべきかどうか」を検討する必要があります。
根抵当権付きの不動産をそのまま相続する場合は、相続が開始してから6か月以内に指定債務者の合意の登記が必要です。
相続放棄をおこなう場合は、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申請が必要となるため、ご注意ください。