契約不適合責任とは？不動産売却でまず知るべき基本

契約不適合責任とは、売買契約で引き渡した不動産が、 種類・品質・数量について契約内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任です。

たとえば、売却した戸建てに引渡し後すぐ雨漏りが発覚した、床下にシロアリ被害があった、 給排水設備に重大な故障があった、土地面積が契約内容と大きく違っていた——このようなケースでは、 契約内容とのズレがあるとして問題になる可能性があります。

重要なのは、「単に不具合があるかどうか」だけでなく、 その不具合が契約上どのように扱われていたかです。 つまり、売主が知っていたか、告知していたか、契約書にどう記載されていたかが非常に大きく影響します。

契約不適合責任が生まれた背景

以前の民法では、不動産売買のトラブルは「瑕疵担保責任」という考え方で処理されていました。 しかし、「瑕疵」という言葉がわかりにくいことや、買主が取り得る手段が整理されていなかったことから、 民法改正により現在の「契約不適合責任」へと変わりました。

これにより、売買後に契約内容に適合しない点が見つかった場合、買主が取り得る手段がより明確になっています。

瑕疵担保責任との違い

「契約不適合責任って、昔の瑕疵担保責任と何が違うの？」という疑問は非常に多いです。 実務上は似ている部分もありますが、考え方には違いがあります。

つまり、現在の不動産売却では 「売った家に問題があったか」だけではなく、「その問題について契約でどう整理していたか」 が非常に大切です。

不動産売却で契約不適合責任が問題になる代表例

ここでは、実際の不動産売却でトラブルになりやすい代表例を見ていきましょう。

1. 雨漏り・漏水・給排水トラブル

中古戸建や中古マンションで多いのが、引渡し後の雨漏りや配管トラブルです。 売主が「もう直っていると思っていた」「以前少し漏れたが今は大丈夫と思っていた」というケースでも、 買主から見ると大きな問題になることがあります。

2. シロアリ被害・腐食・建物の構造上の問題

床下のシロアリ被害、柱や土台の腐食、傾き、基礎のひび割れなどは、発見時のインパクトが大きく、 修繕費も高額になりやすいためトラブル化しやすい項目です。

3. 設備の故障

給湯器、浴室乾燥機、エアコン、インターホン、食洗機など、 引き渡す設備として契約書に記載されているものが正常に作動しない場合も問題になります。

4. 境界・越境・土地に関する問題

隣地との境界が不明確、ブロック塀や屋根が越境していた、面積が説明と違う、 私道や通行掘削承諾に問題があるなど、土地に関するトラブルも契約不適合責任と絡みやすいテーマです。

5. 告知していなかった過去の不具合

過去に雨漏り修理をしたことがある、シロアリ駆除をしたことがある、設備が一度故障したことがあるなど、 売主が知っていた事実を告知しなかった場合、後から強く問題視される可能性があります。

買主が売主に請求できる内容とは？

契約不適合が認められた場合、買主は売主に対していくつかの請求をする可能性があります。

1. 追完請求

追完請求とは、簡単にいえば「契約どおりの状態に直してください」という請求です。 たとえば雨漏り箇所の補修、設備の修理、不足部分の補充などが該当します。

2. 代金減額請求

不具合がある以上、その分だけ売買代金を減らしてほしいという請求です。 修理費用相当額や物件価値の低下分をめぐって争いになるケースがあります。

3. 損害賠償請求

契約不適合によって買主に損害が生じた場合、その損害の賠償を求められることがあります。 修繕費だけでなく、仮住まい費用や調査費用などが問題になることもあります。

4. 契約解除

不適合の内容が重大で、契約の目的を達成できないような場合には、契約解除が問題になることもあります。 ただし、どのケースでもすぐ解除できるわけではなく、個別事情によって判断されます。

売主が責任を負いやすいケース・負いにくいケース

売主が責任を負いやすいケース

• 売主が不具合を知っていたのに告知していなかった
• 契約書や付帯設備表・告知書の記載が曖昧だった
• 「問題なし」と説明した部分に重大な不具合があった
• 修繕履歴や不具合履歴を意図的に伏せていたと見られる
• 設備の状態確認をほとんどしないまま引き渡した

売主が責任を負いにくくなるケース

• 知っている不具合や過去の修繕歴を事前にきちんと告知していた
• 現況や設備状況を告知書・付帯設備表に具体的に記載していた
• 買主も状況を理解したうえで契約していた
• 契約不適合責任の範囲や期間が契約書で整理されていた
• 必要に応じてホームインスペクションなどで状態を確認していた

「現況有姿」「契約不適合責任免責」と書けば安心なのか？

売買契約では、「現況有姿で引き渡す」「契約不適合責任を免責する」といった条項が使われることがあります。 ただし、これを書けば何でも免責されるわけではありません。

実務上は、売主が把握していた重大な不具合を隠していた場合や、 告知すべき事項を故意に伝えていなかった場合には、免責条項だけで完全に守り切れないリスクがあります。

また、売主が不動産会社なのか個人なのか、物件が中古住宅なのか土地なのか、 契約内容がどうなっているかによっても扱いは変わります。

不動産売却で契約不適合責任トラブルを防ぐ5つの対策

1. 物件の不具合・修繕履歴を整理する

まずは、売却する不動産について把握していることを洗い出しましょう。 雨漏り、シロアリ、設備交換歴、給湯器の故障歴、外壁補修、配管修理など、 小さなことでも一覧にしておくのがおすすめです。

2. 告知書（物件状況報告書）を正直に書く

不動産売却では、売主が物件の状態を申告する書類を作成することが一般的です。 「書くと売れにくくなるかも」と思って隠したくなる気持ちは理解できますが、 後から発覚した場合の方がはるかにダメージが大きくなります。

わからないことは「不明」としつつ、知っていることは正確に記載するのが基本です。

3. 付帯設備表を曖昧にしない

エアコン、給湯器、コンロ、換気扇、インターホン、照明、食洗機など、 何を引き渡すのか、どの設備が使えるのかを明確にしておくことでトラブル予防につながります。

4. 必要に応じてホームインスペクションを検討する

建物状況調査（ホームインスペクション）を行うことで、売却前に建物の状態を把握しやすくなります。 すべての不具合がわかるわけではありませんが、少なくとも「知らなかったリスク」を減らすうえで有効です。

5. 契約不適合責任の範囲・期間を不動産会社と確認する

売主が個人か法人か、空き家か居住中か、築年数はどれくらいか——こうした事情によって、 どのような条件設定が適切かは変わります。 売却を任せる不動産会社に、契約不適合責任の扱いを具体的に確認しておくことが大切です。

相続した空き家・古い家の売却は特に注意

契約不適合責任の相談で多いのが、相続した空き家や築古住宅の売却です。 長期間住んでいないため状態がわからない、親が修理した履歴を把握していない、 水回りや屋根の状況を確認できていない——こうしたケースは少なくありません。

だからこそ、相続不動産の売却では「わからないまま売る」のではなく、 どこまで把握できていて、どこからが不明なのかを整理することが大切です。

また、古い家ほど建物の不具合だけでなく、越境、増改築履歴、未登記、境界不明など別の問題も絡みやすくなります。 売却価格だけでなく、契約条件や売却方法まで含めて不動産会社と相談するのがおすすめです。

不動産会社選びで差が出る理由

契約不適合責任は、単なる法律知識だけでなく、売却実務の経験が非常に重要です。 なぜなら、実際のトラブルは「契約書にどう書くか」「告知をどう整理するか」「買主にどう説明するか」 といった現場対応で防げることが多いからです。

高く売ることだけを優先するのではなく、売却後のトラブルまで見据えてサポートしてくれる不動産会社を選ぶことで、 安心して売却を進めやすくなります。

不動産売却における契約不適合責任のQ&A

まとめ｜不動産売却で契約不適合責任を甘く見ないことが大切

不動産売却における契約不適合責任は、 「売った後のトラブルをどう防ぐか」に直結する重要なテーマです。

特に中古住宅・相続不動産・空き家の売却では、 売主が把握していない不具合や、昔の修繕履歴、設備不良、境界問題などが後から表面化することがあります。

だからこそ大切なのは、次の3点です。

• 物件の状況を整理すること
• 知っていることを正確に告知すること
• 契約書で責任範囲をしっかり整えること

「売ったら終わり」ではなく、「引渡し後まで見据えた売却」が結果的に安心で、トラブルも少なくなります。 不動産売却で後悔しないためにも、契約不適合責任に強い不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。

不動産売却の不安、契約前に整理しませんか？

契約不適合責任は、契約書を交わしてからではなく、売却前の準備段階で差がつきます。
「相続した空き家を売りたい」「古い家だから不安」「どこまで告知すべきかわからない」 そんな方は、売却査定だけでなく、契約面の注意点まで含めて早めに相談するのが安心です。

株式会社セキュアハウスでは、売却価格だけでなく、売却後のトラブルリスクまで見据えたご提案を行っています。 豊明市・東海市・大府市・名古屋市周辺で不動産売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

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※本記事は不動産売却における契約不適合責任の一般的な考え方を解説したものです。実際の契約条件や責任の有無は、 物件状況・契約内容・当事者の属性などによって異なります。個別案件については、不動産会社や専門家へご相談ください。
※契約不適合責任は、民法改正により「瑕疵担保責任」に代わって整理された考え方です。不動産売却の実務では、 契約書・告知書・付帯設備表の内容が極めて重要になります。