不動産売却の税金シミュレーション
不動産売却の税金シミュレーション
2026年最新版｜譲渡所得税・3000万円控除・減価償却をわかりやすく解説
不動産売却で税金はいくらかかる？
家や土地を売却すると、「税金ってどれくらいかかるの？」と不安になる方は非常に多いです。 特に最近は、住み替え・相続・転勤・離婚などを理由に不動産売却を検討される方が増えています。
しかし実際には、3000万円特別控除などを利用することで、税金が0円になるケースも少なくありません。
- 不動産売却時にかかる税金の種類
- 譲渡所得税の計算方法
- 3000万円控除とは？
- 税金シミュレーション事例
- 節税のポイント
不動産売却時にかかる税金の種類
① 譲渡所得税
不動産を売って利益が出た場合に発生する税金です。
計算式は以下の通りです。
この利益に対して所得税・住民税が課税されます。
② 住民税
譲渡所得に対して住民税も発生します。
③ 印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。
④ 抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている場合に必要になります。
譲渡所得税の税率
所有期間によって税率が大きく変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約39% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約20% |
3000万円特別控除とは？
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3000万円まで控除できる制度です。
つまり、利益が3000万円以下であれば、税金がかからないケースが多くあります。
適用条件
- 自宅として住んでいたこと
- 親族間売買ではないこと
- 一定期間内の売却であること
不動産売却 税金シミュレーション
ケース①
5,000万円で購入した家を、6,000万円で売却した場合
| 内容 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 6,000万円 |
| 購入価格 | 5,000万円 |
| 諸費用 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 800万円 |
3000万円控除適用後
ケース②
相続した空き家を売却したケース
取得費が不明な場合、概算取得費（売却価格の5%）になることがあり、税額が大きくなるケースがあります。
税金を安くするポイント
① 購入時資料を残しておく
購入時の契約書がないと取得費が証明できず、税金が高くなる可能性があります。
② 5年超で売却する
長期譲渡所得になることで税率が下がります。
③ 特例を活用する
- 3000万円控除
- 相続空き家特例
- 買換え特例
2026年は不動産売却を考える人が増えている
最近は、
- 住宅ローン金利上昇
- 建築資材高騰
- 相続案件増加
- 空き家問題
などの影響で、不動産売却相談が増加しています。
特に愛知県エリアでは、豊明市・東郷町・みよし市などで住み替え需要が増えています。
まとめ
不動産売却時の税金は複雑に見えますが、
- 3000万円控除
- 長期譲渡所得
- 取得費計算
などを理解することで、大きく節税できる可能性があります。
よくある質問（Q&A）
Q. 家を売ったら必ず税金がかかりますか？
いいえ。3000万円特別控除を利用することで、税金が発生しないケースも多くあります。
Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？
可能です。売却代金で住宅ローンを完済する形が一般的です。
Q. 相続した家でも3000万円控除は使えますか？
条件によっては「相続空き家特例」が利用できるケースがあります。
Q. 査定だけでも依頼できますか？
もちろん可能です。まずは現在の相場を把握することが大切です。
