事故物件の相続後は固定資産税がかかる？税金を減額する方法も解説

不幸にも家族や親族が自宅で亡くなるなどして、不動産が事故物件となるケースがあります。
不動産相続により事故物件を取得した場合、通常の不動産と比較して売却が困難ですが、所有期間中は固定資産税を支払い続けなければならないのでしょうか。
そこで今回は、そんな疑問にお答えし、固定資産税の計算方法や減額方法も解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

事故物件を相続した場合に固定資産税は免除されるのか

被相続人が自宅で孤独死や自死などにより死亡した場合、その物件は事故物件（心理的瑕疵物件）として取り扱われます。
事故物件は一般的な不動産と比べて売却しにくいため、手放したいのに手放せないケースも考えなければなりません。
不動産を所有すると固定資産税や都市計画税がかかりますが、事故物件を相続した場合は税金が免除されるのか解説します。

事故物件だとしても固定資産税は免税されない

結論を申し上げますと、相続した不動産が事故物件であっても、固定資産税の免除や減額はおこなわれません。
事故物件を相続した場合、その物件を所有している限り固定資産税の支払いが必要となり、物件が市街化区域内にある場合は都市計画税も併せて支払うことになります。
さらに、事故物件に関してはその他の税金も免除されないため、相続する財産の内容によっては相続税の支払いも必要です。

事故物件が不要な場合は相続放棄の検討がおすすめ

事故物件の相続を希望しない場合は、相続放棄を検討することが適切です。
相続する事故物件の資産価値が低いために売却が難しい場合や、相続した事故物件に自ら住む意思がない場合は、相続放棄が有効な選択肢となります。
ただし、相続放棄をおこなう場合は、事故物件だけでなく、すべての財産の相続を放棄することになるでしょう。
たとえば、預貯金や有価証券など、事故物件以外の相続財産が多い場合は、相続放棄をすると損をする可能性があるため、慎重に判断する必要があります。

事故物件の価値が高い場合は相続後の売却がおすすめ

事故物件の相続を希望しない場合でも、不動産価値が高い場合は、いったん相続してから売却することをおすすめします。
とくに、事故物件が注目されやすいエリアや駅近など利便性の高い立地にある場合、高値で売却できる可能性が高いです。
また、孤独死などの自然死の場合、発見が早く室内に傷みが見られなければ、事故物件として扱われないこともあります。
このような場合は、通常の不動産と同様に売却が可能なため、相続後に売却や土地活用を検討することが有効です。

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事故物件にかかる固定資産税の計算方法

先ほど解説したとおり、相続した不動産が事故物件だとしても、相続人は通常どおりに固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。
そこで気になるのは、固定資産税の計算方法ではないでしょうか。
ここでは、固定資産税の計算方法や、相続後に注意が必要な「特定空家」に関する制度について解説します。

土地と建物にかかる固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、固定資産税評価額（課税標準額）に税率を掛け算したものです。
標準税率は1.4％ですが、税率は自治体によって異なり、1.5％や1.6％になることもあるため、注意が必要です。
固定資産税評価額は、土地の公的価格や家屋の時価額をもとに自治体が算定しており、3年に1度見直されます。
そのため、前回の評価と比較して地価が安ければ固定資産税も安くなり、地価が高ければ固定資産税も高くなるでしょう。
なお、200平米以下の住宅用地には「小規模宅地等の特例」が適用され、土地の課税標準額が6分の1に減額されます。
たとえば、土地の課税標準額が6,000万円で、小規模宅地等の特例が適用される場合の計算方法は「6,000万円÷6×1.4％」となり、この場合の土地の固定資産税は14万円です。

空き家にする場合は特定空家に指定される前の売却がおすすめ

事故物件を相続した後、空き家にする予定であれば、自治体から特定空家に指定される前に売却することをおすすめします。
特定空家とは、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」により、放置すると倒壊のリスクが高いとみなされた空き家のことです。
衛生面で有害となるおそれがある空き家や、周辺の景観を損なうおそれがある空き家も、特定空家に認定される可能性があります。
自治体から特定空家に指定された事故物件には、前述した小規模宅地等の特例をはじめ、固定資産税の減税措置が適用されません。
たとえば、土地の課税標準額が6,000万円と仮定した場合、計算方法は「6,000万円×1.4％」に変わり、固定資産税は84万円に増額されます。
また、特定空家に指定された後も修繕や解体をせずに放置すると、過料の支払いが命じられたり、強制撤去などの処分を受ける可能性があるため、注意が必要です。
空き家が強制撤去された場合、事故物件の所有者に対して解体費用などが請求されることがあります。

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事故物件の固定資産税を減額する方法

事故物件には固定資産税がかかるほか、特定空家に指定された場合、通常の6倍もの固定資産税を支払う必要があります。
しかし、事故物件は売却が難しいケースが多く、相続後に「手放したいのに手放せない」といった事例もよく見受けられるでしょう。
ここでは、そのような場合に事故物件の固定資産税を減額する方法について解説します。

課税標準額を免税点以下にする

固定資産税には免税点が設定されており、課税標準額が免税点以下の場合、固定資産税は課税されません。
免税点は不動産の種類によって異なり、土地は30万円未満、建物は20万円未満です。
ただし、同一市区町村内に複数の不動産を所有している場合、課税標準額は合算して計算する必要があります。
たとえば、東京都世田谷区内に2つの土地を所有し、それぞれの課税標準額が20万円の場合、課税標準額の計算方法は「20万円＋20万円」となり、免税点を満たさないため、固定資産税が課税されます。

長期優良住宅リフォーム減税を活用して減額する

長期優良住宅とは、長期間にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅のことです。
相続した事故物件に対して長期優良住宅リフォームをおこなうと、翌年の固定資産税が3分の2に減額されます。
減額を受けるには、一定の条件を満たした工事を実施する必要があるため、事前に市区町村の担当窓口に問い合わせて、適用条件を確認しておくことが重要です。

農地に転用して減額する

相続した事故物件がある土地を宅地から農地に転用すると、固定資産税を減額できる可能性があります。
農地は宅地と比較して課税標準額が低いため、固定資産税の減額が期待できるからです。
ただし、農地に転用後は、その土地を農業用途でのみ利用でき、宅地としての利用は認められません。
農地への転用を検討する場合は、減額効果が大きいか、転用後の土地活用に苦労しないかといった点を考慮して決断することが重要です。

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まとめ

相続した不動産が事故物件だとしても、固定資産税や都市計画税は減税されず、状況に応じて相続税も支払わなければなりません。
事故物件を空き家にする場合は「特定空家」に指定される前の売却がおすすめです。
事故物件の固定資産税を減額する方法はいくつかあるため、農地への転用なども視野に入れながら、活用方法を検討しましょう。