不動産を共有持分で相続すると起こり得るトラブルとは？できることも解説

被相続人の遺産に土地や建物が含まれるケースで不安視されるのが、不動産の相続方法です。
単独名義ではなく、共有名義での所有を決めると、何か問題が発生するのか、不動産の活用方法に制限が生じるのかなど、気になることもあるでしょう。
そこで今回は、不動産の相続前に知っておきたい共有持分とは何か、共有持分でできることと想定されるトラブルを解説します。

不動産相続の前に知っておきたい共有持分とは

不動産における共有持分とは、ある不動産を共有名義として複数名で所有したとき、所有者一人ひとりがもつ所有権の割合を指します。
たとえば、被相続人が所有していた不動産を4名の子どもが相続したら、遺産分割協議を終えるまでは相続人1名あたりの共有持分は4分の1となります。

共有持分が生じる理由

一般的に、共有持分は相続などのシーンで生じやすいとされています。
不動産の相続で共有持分が生じる理由としては、ひとつの不動産を被相続人の子どもたち、あるいはきょうだいで共有名義人として相続することが挙げられます。
また、共有持分が起こり得るのは相続だけではありません。
複数名で資金を負担して一戸建て住宅を買い取るケースや夫婦で購入代金を折半してマイホームを購入するケースでも共有持分は起こりやすいです。

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相続した不動産の共有持分権者ができること

不動産を共有名義にて相続するとできることは、大きく分けて保存行為と管理行為、変更・処分行為の3項目です。

共有持分権者ができること1．不動産の保存行為

保存行為とは、管理行為および処分行為にあたらない不動産の登記手続きや修繕など、不動産の現状維持に向けた行為を指します。
現状維持目的であれば、共有持分を所有しているほかの方にも利益となるため、保存行為をするにあたり不動産の共有名義人から同意を得る必要はありません。
保存行為としてできることの具体例としては、主に以下の5点が挙げられます。

●不動産の修理および修繕
●不法占拠に対する明け渡し請求
●法定相続登記
●地役権設定登記の請求
●無権利者名義の末梢登記請求

不動産の修理および修繕には、経年劣化などを原因とした不動産の老朽化や破損部分の修理および修繕行為が該当します。
不動産の価値を一定に保つ目的があるため、共有名義人から許可を得ずに実施できます。
なお、破損した部分の修理ではなく、見栄えを良くしたいなど単なるデザインの変更を目的とした修理は、不動産の保存行為には該当しないため注意しましょう。
老朽化を理由に、建物部分を全体的に修繕するときも保存行為にはなりません。
また、不法に不動産を占拠した相手が共有持分を所有していない第三者であれば、保存行為の一環として単独での明け渡し請求が可能です。
ただし、不動産を占拠する方が共有持分を所有しているケースでは、明け渡し請求はできません。
不動産を法定相続分にもとづき、分割する共有登記も保存行為と判断されるため、単独での申請が可能です。
そのほか、敷地の外へ出るために、隣地を通路として使用できるように許可を得る行為や不動産の所有権がない方を名義人から抹消する手続きなども保存行為にあたります。

共有持分権者ができること2．不動産の管理行為

管理行為とは、不動産の性質および形状を変化させない範囲での変更行為を指します。
具体的に、変更行為としてできることは、以下の項目が挙げられます。

●性質および形状を変えずに実施可能なリフォーム・リノベーション
●短期間における賃貸物件としての不動産活用

なお、保存行為とは異なり、管理行為は不動産の共有名義人のうち、同意した方の共有持分が全体の過半数でなければなりません。
たとえば、被相続人が遺した自宅を相続人A・B・Cの3名で共有し、共有持分をAが60％、BとCが20％ずつとします。
このケースで管理行為にBとCが同意したとしても、BとCの共有持分の合計は40％であり、持分割合が過半数に満たないため、管理行為は実施できません。
人数が過半数を超えるケースでも、共有持分の割合次第では、管理行為をおこなえないこともあるのです。

共有持分権者ができること3．不動産の変更・処分行為

変更・処分行為とは、複数の名義人で所有する不動産に変更をくわえる、もしくは不動産を処分する行為です。
主な変更・処分行為には以下の項目が挙げられます。

●不動産の解体
●不動産の売却
●大幅なリフォームおよび増改築
●建物の建設

大幅なリフォームおよび増改築には、老朽化にともない家全体を修理する、いわゆる大規模修繕も含まれます。
なお、解体や売却など共有名義で所有する不動産の変更・処分行為は、対象範囲により認められるか否かが異なります。
たとえば、不動産のうち共有持分だけを売却するなら、ほかの共有名義人から同意を得る必要はありませんが、不動産全体の売却は、共有名義人全員からの同意が必要です。
つまり、A・B・C・Dの4名が共有名義人である不動産を解体するにあたり、A・B・Cが解体に同意したとしても、Dが反対の意思を表明すると解体できなくなります。
保存行為や管理行為よりも実施条件が厳しいため、変更・処分行為に反対する方がいるケースでは、説得が必要になるでしょう。

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相続した不動産の共有持分権者どうしで起こり得るトラブル

不動産を共有名義で相続すると、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

トラブル1．メガ共有状態の発生

共有名義による不動産相続のトラブルとしては、メガ共有状態の発生が挙げられます。
メガ共有とは、何度も繰り返し相続が発生したにもかかわらず、所有権移転登記手続きがされずに共有名義人が数十ないしは数百名単位に増えた状態です。
共有名義人が数百人単位になると、たとえば変更・処分行為への同意を得るだけでも、住所の特定などに時間がかかります。
同意を得るための手続きが複雑になり、放置せざるを得ない事態になる可能性もあるでしょう。

トラブル2．共有名義人に連絡がつかない

共有名義で不動産を所有すると、共有名義人と連絡が取れない事態が想定されます。
相続した不動産の共有名義人は、基本的に親族ですが、近年は親族間の交流が希薄であり、いつの間にか連絡先が不明になることがあります。
仮に共有名義人との連絡が途絶えると、不動産の解体や大規模修繕などが必要になってもすぐに連絡できず、相手が見つかるまで手続きをすすめられません。
相手が見つかっても、関係性によっては話し合いがうまくいかず、同意を得られないケースも考えられます。
共有名義による不動産の相続を選択するときは、不動産を十分に管理できなくなるリスクを理解することが大切です。

トラブル3．共有物分割請求

共有名義による不動産の相続には、共有物分割請求におけるトラブルのリスクがあります。
共有物分割請求とは、複数名による不動産所有など、共有状態を解消するための請求です。
不動産を共有名義から単独名義に変更するには、「全面的価格賠償」か「代金分割」を選択する必要があります。
全面的価格賠償とは、不動産の共有名義を解消する代わりに、不動産の単独名義人となる方から共有持分相当の金額を受け取り分割する方法です。
一方で、代金分割は裁判所を通じて不動産を競売にかけ、現金化してから代金を分割する方法を指します。
話し合いがまとまらず共有物分割請求の方法が決まらないと訴訟となり、裁判所の裁定を仰ぐなど手続きの手間や時間がかかることになるので注意が必要です。

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まとめ

不動産における共有持分とは、共有名義で不動産を所有したとき、名義人がもつ所有権の割合を指すものです。
共有持分に対して所有者ができることは、保存行為と管理行為、変更・処分行為の3点です。
不動産の共有状態は、メガ共有や連絡先が不明になるなど、トラブルの温床となりかねないため、十分注意する必要があるでしょう。