不動産取得税の計算方法はどうする？押さえたい流れと軽減例も紹介

不動産取得税とは何かと基本的な計算式

不動産取得税とは、不動産（土地や建物）を取得した際に課される地方税で、初めて不動産を購入する方にとって重要な費用です。課税の基準は「固定資産税評価額」で、通常はその評価額に税率をかけて税額を算出します。標準的な税率は４％です。ただし、新築住宅の場合などには軽減措置により税率が３％とされる場合がありますので、自治体の最新情報を必ずご確認ください。例えば、評価額が２，０００万円の不動産なら、不動産取得税は８０万円になります（評価額×４％）。確かな準備のためにも、評価額と税率の確認は不可欠です。

課税標準となる「固定資産税評価額」は、売買価格の約７割が目安と言われています。ただし自治体ごとに異なるため、実際の評価額については納税通知書や固定資産評価証明書、市区町村窓口でご確認ください。特に土地は、負担調整率などにより、評価額と課税標準額が異なる場合もあります。具体的な確認方法としては「固定資産税課税明細書」や「評価証明書」が利用できます。

具体的な基本計算式は以下のとおりです。表にまとめてご紹介します。

たとえば、建物の評価額が１，４００万円、土地が１，０５０万円の場合には、それぞれに税率をかけて、建物では約５６万円、土地では約４２万円、合計で約９８万円となります。このように評価額を分けて計算することで、負担額を具体的に把握できます。

軽減措置による税額の引き下げについて

不動産取得税には、新築・中古住宅、さらに土地に対してもさまざまな軽減措置があります。住宅を初めて購入される方にもわかりやすいよう、要点を整理してご説明します。

まず建物について、新築住宅の場合は「固定資産税評価額－1,200万円」に税率3％をかけた金額が税額になります。例えば評価額が1,600万円ならば、（1,600万円－1,200万円）×3％＝12万円となります。認定長期優良住宅なら控除額が1,300万円となり、さらに軽減されます。これは新築の住宅取得時の標準的な軽減措置です。県や市の制度によって多少の違いがあるものの、基礎的な仕組みは共通しています。

中古住宅の場合は、築年数に応じて固定資産税評価額から一定の控除額を差し引いてから3％の税率をかけます。多くの自治体では、例えば平成9年以降に建築された住宅であれば1,200万円の控除となり、それ以前の築年数に応じて控除額が下がる設定になっています。さらに、耐震基準を満たす住宅であることなど、居住用であることが適用の前提となります。

土地に関しては、課税標準が「評価額×1／2」となる特例があり、そこから税率3％をかけた額から「軽減額」を差し引いた金額が税額となります。軽減額は「45,000円」または「（土地1㎡あたりの評価額×1／2）×（住宅の床面積×2、上限200㎡）×3％」の大きい方です。たとえば軽減計算により税額がゼロになる例も多くあります。

具体的な計算手順をステップで解説

まず、不動産取得税の計算では「固定資産税評価額」を基準にします。この評価額は、売買価格とは異なり、土地や建物の時価の約６～７割程度が目安となります。役所の固定資産課税台帳で確認できますので、まずそちらをご覧いただくことが出発点です。なお、目安として購入価格の６～７割で算出して、概算を立てられることが多いです。

次に、建物と土地に分けて計算を進めます。たとえば建物が評価額１,３００万円の場合、軽減措置を受けられる新築住宅であれば、評価額から１,２００万円を控除し、その差額に対して３％の税率を掛けます。つまり（１,３００万円－１,２００万円）×３％＝３万円となります。軽減がなければ、１,３００万円×３％で３９万円となり、大きな差が出ます。

土地についても評価額にまず１／２を掛けて課税標準額とし、そこに税率３％を掛けて基本税額を算出した上で、軽減控除を差し引きます。控除額は「４万５千円」または「１平方メートルあたりの評価額×１／２×（住宅の床面積×２、ただし２００平方メートル限度）×３％」のいずれか高い方が適用されます。例として、固定資産税評価額が２５００万円、土地面積２５０平方メートル、住宅床面積１２０平方メートルの場合は、詳細な式で計算して控除額を確定させます。

最後に、建物と土地両方の税額を合算すると、軽減後の不動産取得税額が求められます。例えばある県の事例では、土地評価２,５００万円、建物評価１,２６０万円として、建物は（１,２６０万円－１,２００万円）×３％＝１８,０００円、土地は（２,５００万円×½×３％＝３７５,０００円）から計算された控除額（この場合３００,０００円）を差し引いて７５,０００円、合計で９３,０００円となるケースもあります。

【】申告から納付までの流れと注意点

不動産を取得された際の申告から納付までの手続きの流れを、初心者の方にもわかりやすく整理いたします。

まず、取得した不動産については、原則として取得の日から６０日以内に申告が必要です。ただし、取得後すぐに登記申請を行った場合には、申告が不要となる自治体もあります（例：大阪府では２０日以内で、登記申請済であれば不要）。

申告には「不動産取得税申告書」（自治体の様式）を使用し、取得の日付・評価額・所在地などを記載のうえ、管轄の都道府県税事務所などへ提出します（窓口または郵送）。

次に、申告完了後、一般的には３～６か月後に「納税通知書」が届きます。ただし、自治体によっては１年程度かかる場合もありますので、余裕を持って確認してください。

納税通知書に記載された納付期限は、届いてからおおむね３０日以内となっており、この期限内に金融機関やコンビニエンスストア、自治体指定の納付方法により支払いを行います。支払いが遅れると延滞金が発生し、年率２.４％～８.７％程度（期間に応じて変動）となりますのでご注意ください。

最後に、軽減措置を受ける場合は、申告の際に対象である旨をチェックし、必要書類（登記事項証明書、耐震基準適合証明書、住宅用家屋証明書など）を添えて提出してください。これにより、新築住宅や中古住宅、土地に対する軽減措置が適用されます。

以下に、手続きの流れを整理した表を添えます。

まとめ

不動産取得税は、不動産を初めて購入する多くの方にとって分かりにくい税金ですが、基本の計算式や適用される軽減措置を把握しておくことで、納める税額を正確に想定できます。特に新築や中古住宅の控除額、土地に関する特例を理解しておくと、想定よりも税負担が軽くなる場合もあります。事前に固定資産税評価額を確認し、計算手順や手続きをしっかり押さえることが重要です。当社では、不動産取得税に関するご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。