11月の不動産市場動向はどうなる？投資や売買の動きもチェック

11月における不動産市場全体のトレンド分析

国土交通省が発表した令和６年（2025年）11月の不動産価格指数によると、住宅総合指数は前月比で1.5％上昇して141.3となり、住宅地（+1.6％）、戸建住宅（+1.4％）、区分所有マンション（+1.0％）のすべてで上昇が見られました 。商業用不動産も好調で、総合指数は前期比で0.7％増の143.6となり、店舗（+3.7％）、オフィス（+3.1％）、一棟マンション・アパート（+2.0％）がいずれもプラスとなっています 。

首都圏（一都三県）の中古マンションについて、成約件数は前年同月比で+10.6％の3,207件、成約㎡単価は+5.9％の79.41万円／㎡となり、価格は55ヶ月連続で上昇、件数も回復傾向にあります 。また同じく11月の中古戸建ては、件数が前年同月比＋30.2％の1,262件と大幅に増加し、平均価格は3,895万円で前年同月比＋2.1％の上昇でした 。

前月10月との比較では、全国の住宅指数は10月に前月比で1.0％下落した後、11月には反発して上昇に転じています 。このように全体として11月の不動産市場は、前月の調整局面から回復しつつ、成約件数・価格ともに堅調な動きとなっています。

資産用不動産（収益物件）の11月の動向

2024年11月における資産用不動産（収益物件）の市場動向について、「健美家」による住宅系収益不動産のマンスリーレポートをもとに整理いたします。区分マンション、一棟アパート、一棟マンションの表面利回りと物件価格の推移を、表にまとめてご紹介いたします。

区分マンションは利回りが約4か月ぶりに低下した一方で、価格は3か月ぶりに上昇していることから、投資家にとっては利回り低下を許容しても安定的な資産価値に魅力を感じるケースがあるかもしれません。

一棟アパートは利回り・価格ともに下降に転じており、投資収益性の見直しを求められる局面です。特に価格下落は慎重な検討を促す要因といえます。

一棟マンションは利回りがわずかに低下したものの価格は再び上昇に転じており、価格回復基調が継続していることから、マイナーチェンジによる資産価値好転の可能性が注目されます。

これらの動向から、収益物件選びにおいては、「利回りと価格のバランス」「資産価値の維持・上昇余地」「市場のボラティリティに応じたリスク許容度」が投資家の検討ポイントとして重要です。また、不動産市場における収益物件は、賃貸需要を背景とした安定収益やキャッシュフローを狙えるため、ポートフォリオの中で安定性を担保する役割としても意義が大きい分野です。

：土地取引・成約市場における11月の変化

以下は、2024年11月の土地の成約価格や平米単価に関して、複数地域にわたる傾向を整理した内容です。信頼性の高い公的機関の調査結果を元に、事実に基づいてお届けします。

地域別の動向を見ると、東京都では平均成約価格が前月比で＋2.3％上昇し、3か月連続で上昇が続いています。一方、神奈川県や千葉県では下落傾向に転じ、それぞれ−7.0％、−8.6％となりました。埼玉県では＋5.0％の上昇と、地域によって明確な差があります。平米単価では東京都が42.44万円／㎡、神奈川県18.95万円／㎡、千葉県6.41万円／㎡、埼玉県15.03万円／㎡と、価格水準にも大きな差が見られます。

近畿圏でも地域ごとにバラつきがあり、大阪府は前月比−0.7％の下落（平米単価18.68万円／㎡）である一方、京都府や奈良県、滋賀県では上昇傾向となっています。具体的には京都府が＋13.5％、奈良県＋18.4％、滋賀県＋8.8％といった伸びを見せています。

中部圏においては愛知県で＋12.4％の上昇（平米単価13.05万円／㎡）が見られ、中国地方では広島県が＋61.9％の大幅上昇、岡山県は−33.9％の下落という極端な差がありました。また、九州地方では福岡県が−9.7％、佐賀県が−24.4％の下落を記録しています。

成約件数のボリュームや注目地域の動向に関しては、公的統計には明記されておりませんが、成約価格や平米単価の上下動が顕著である地域は成約市場にも活発な動きがあった可能性が高く、特に京都府や広島県などの急伸エリアは注目に値します。

全体として、11月の土地取引市場では、東京都や愛知県・京都府といった主要都市圏で価格上昇が見られる一方で、神奈川県や千葉県、福岡県では調整の動きがあることから、地域別の取引判断が重要であることが示唆されます。

11月の不動産市場に影響を与えた要因とその示唆

以下では、2025年11月時点において日本の不動産市場に影響を与えている主な要因と、今後の市場動向への示唆について整理しました。

まず、相続登記が義務化されたことにより、従来未処理のままだった相続物件にも明確な所有者が付き、取引が進みやすくなるというプラス効果が期待されます。過去の相続にもさかのぼり対応が求められており、これに関連した登記件数が増加している報告もあります。

また、行政による支援措置として、登録免許税の免税（義務化後の特定要件に対し2027年3月末まで）や「相続人申告登記」といった簡易申請制度の導入により、相続登記へのハードルが低減しています。これにより実務上の対応が促進され、結果的に市場の透明性や取引の円滑化につながると判断されます。

さらに、高齢化や人口流出などのマクロな人口動態の変化は特に地方圏で大きな影響を及ぼし、都市と地方の間で需給の差が広がる傾向です。一方で、観光集積地では地価上昇が継続しているデータもあり、市場の地域差が一層鮮明になりつつある点は今後の注視点といえます。

これらの要因が示すように、11月の不動産市場においては、制度的な整備により取引環境の改善が進む一方、人口動態の偏りによる地域差の拡大が進行しています。今後は、都市圏での価格維持・上昇傾向が続く可能性が高く、地方の不動産を有する方は、制度の活用や市場の地域特性を踏まえた情報収集が重要です。

まとめ

11月の不動産市場は、全体的に活発な動きが見られ、成約件数や価格にも変化が表れました。中古マンションや収益物件、土地取引など、各分野で特徴的な傾向が現れ、地域ごとの差や投資家の注目ポイントも明確になりました。また、政策や制度の動向、人口変動といった外部要因も市場に大きく影響しています。今回の市場分析を通じて、これから不動産売買や投資を検討される方にも役立つ情報をお届けできたのではないでしょうか。今後の動向にも注目してまいります。