不動産購入時の諸費用や内訳とは？不動産購入諸費用の目安も紹介
不動産の購入には、物件価格以外にもさまざまな費用がかかることをご存じでしょうか。「思ったより費用がかかった」と感じる方も少なくありません。不動産購入に伴う諸費用の内訳を理解しておくことで、予想外の出費を避け、安心して資金計画を立てることが可能になります。この記事では、不動産購入時に必要となる主な諸費用やその内訳、押さえておきたいポイントについて分かりやすく丁寧に解説いたします。購入検討中の方はぜひご一読ください。
不動産購入における諸費用の全体像と目安
不動産を購入する際には、物件価格以外に「諸費用」が発生し、一般的には購入金額の3～10％程度が目安となります。例えば、新築住宅やマンションでは物件価格の3～7％程度、中古物件では6～10％ほどが必要とされております。これは物件価格が3,000万円ならば90万～300万円ほどの諸費用が別途かかる計算になります 。
こうした諸費用は、住宅ローンに組み込めないケースが多いため、原則として現金で用意する必要があります。そのため、資金計画の時点でしっかりと把握し、現金で準備することが大変重要です 。
主な費用カテゴリとしては、次のようなものがあります。以下の表に概略をまとめましたので、ご参照ください。
| 費用カテゴリ | 内容概要 |
|---|---|
| 税金 | 印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税・都市計画税の清算分など |
| 手数料等 | 仲介手数料、司法書士報酬、住宅ローン事務手数料、保証料など |
| 保険・修繕費 | 火災保険・地震保険、マンション購入時の修繕積立基金など |
このように、多様な費用がタイミングや対象別に発生しますので、購入前の資金計画においては、購入価格に加えてこれらを明確に把握することが安心・安全なマイホーム取得への第一歩となります。
購入時に必要な主な諸費用の内訳（不動産購入諸費用の詳細）
不動産を購入する際にかかる諸費用の中でも、特に重要な代表的項目について、具体的な内訳と相場を以下のとおり整理いたします。
| 費用項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 宅地建物取引業法で定められた上限に基づく報酬 | （物件価格×3％＋6万円）＋消費税 |
| 印紙税・手付金など契約時費用 | 売買契約書やローン契約書に貼付する印紙、契約成立のための手付金 | 印紙税：約1〜3万円、手付金：物件価格の5～10％ |
| 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料、保証料などのローン借入に伴う費用 | 事務手数料：3万〜66万円、保証料：借入額の約2％ |
まず、仲介手数料は法律で上限が定められており、具体的には物件価格の3％に6万円を加え、それに消費税を乗せた金額が目安となります。たとえば3,000万円の物件なら、105万6千円ほどになることが通例です。これは仲介業務の成功報酬として支払うもので、業務内容に見合った法的に定められた額です。
次に、印紙税や手付金などの契約時費用も発生します。印紙税は売買契約書およびローン契約書それぞれにかかり、金額は記載されている契約金額に応じて異なります。一般的には1〜3万円程度が目安です。また、手付金は契約成立の意思表示として、物件価格の5〜10％を支払う習慣があり、もし契約が解除された場合の取り扱いも法定されています。
さらに、住宅ローンを利用する場合は、融資事務手数料と保証料などが発生します。金融機関によって形式は異なりますが、事務手数料は定額のケースでは3万〜6万円程度、定率型では借入額の約2.2％、すなわち3,000万円借入で66万円ほどになることもあります。また保証料は、保証会社に支払う代金で、借入額の約2％が目安です。
登記や税金など契約後～入居前にかかる費用
不動産の売買契約が完了し、決済から入居前にかかる費用としては、主に以下の項目があります。まず、登記に関連する「登録免許税」と「司法書士報酬」です。登録免許税は、所有権移転や抵当権設定などの登記手続きにかかる税金で、固定資産税評価額や借入額に税率をかけて算出されます。例えば、新築住宅の所有権保存登記なら約0.4％、中古住宅の所有権移転なら約2.0％、抵当権設定には約0.4％の軽減税率が利用可能です。司法書士に登記を依頼する場合の報酬は、おおよそ５万円から１０万円程度が相場です。
| 項目 | 概要 | 目安費用 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 所有権移転・抵当権設定などの登記にかかる税金 | 新築：所有権保存0.4％／中古：所有権移転2.0％／抵当権0.4％ |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの代行費用 | 5万円～10万円程度 |
| 不動産取得税 | 取得時に一度だけ課される地方税 | 固定資産税評価額×3～4％（軽減措置あり） |
次に、不動産取得税についてです。これは不動産を取得した際に一度だけ課される地方税で、固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算します。通常は4％ですが、住宅取得の場合ならば軽減措置が適用されて3％となる場合があります（令和9年３月31日までの適用）。
さらに、引き渡し時から年度末までの「固定資産税・都市計画税」の精算金が発生します。これらの税金は１月１日時点の所有者に対して１年分を課税される制度のため、不動産を途中で取得した場合、その年分を日割りで清算する必要があります。固定資産税は評価額の1.4％、都市計画税は最大0.3％が標準税率です。
最後に、火災保険および地震保険の費用についてです。火災保険は住宅ローン利用時には加入が事実上必須であり、地震保険は任意ですが併せて加入することで安心感が高まります。費用は建物の構造や補償内容により大きく異なりますが、一般的な戸建てでは10年契約で約10万円、マンションなら約4万円程度が目安です。地震保険は火災保険の30％～50％程度、上限は建物5,000万円・家財1,000万円で組まれます。
決済後や引き渡し後に準備すべき費用
不動産のお引き渡しが完了した後にも、さまざまなご準備費用が必要となります。ここでは、代表的な項目をわかりやすく説明します。
まずお引っ越し費用や家具・家電の購入費は、ご新居に移るタイミングで必ずかかる費用です。ご家族の人数や荷物の量、ご希望の品質によって金額に幅がありますが、引っ越し業者を利用する場合は数万円から十数万円が相場となります。また、家具や家電については最低限必要なものを揃えるだけでも軽く数十万円になることがありますので、ご予算との調整が重要です。
次にマンション購入時の修繕積立金や一時金についてです。毎月の修繕積立金の相場は、国土交通省「ガイドライン」によると専有面積あたり
218円～335円／㎡・月が目安とされており、たとえば70㎡の住戸であれば月額約15,000円前後が標準的です 。一時金としての徴収の場合もあり、その場合は大規模修繕時などに突発的に数十万円～数百万円が必要になる可能性があります 。
さらに税金・登記費用の支払いスケジュールも確認が必要です。たとえば、不動産取得税は住宅用特例が適用される場合もありますが、税務署から通知後２～３ヶ月以内に納付する必要があります。また、登記にかかる登録免許税や司法書士報酬も、金融機関から登記完了の案内が届いた後に支払うタイミングになります。これらの支払いには事前に余裕を持った資金計画を立てておくことが肝心です。
以下に要点をまとめた表をご覧ください。
| 項目 | 内容 | 目安費用 |
|---|---|---|
| 引っ越し・家具家電 | 引っ越し業者費用、家具・家電の購入 | 数十万円～ |
| 修繕積立金／一時金 | 毎月の積立金（㎡単価）／大規模修繕時の一時金 | 月額15,000円前後／数十万～ |
| 税金・登記費用 | 取得税、登録免許税、司法書士報酬の支払い | 数万円～数十万円 |
まとめ
不動産の購入にあたっては、物件の価格だけでなく、さまざまな諸費用が発生します。諸費用には、仲介手数料や印紙税、住宅ローン関係をはじめ、登記費用や税金、保険料、さらには引っ越しや新生活に必要な費用も含まれます。これらの総額は物件価格のおよそ五〜一割にのぼるため、事前にしっかり把握しておくことが大切です。資金計画を立てる際は、見落としがないよう、費用の内訳一つひとつを確認しながら準備を進めましょう。不安や疑問があれば、早めのご相談をおすすめします。
