住み替えで知りたいお金の流れとは？仕組みや資金計画のポイントを解説
住み替えを検討する際、「お金の流れや仕組みが複雑で不安」という声をよく耳にします。実際、売却や購入、引っ越し、さらには税金やローンのことまで、考えるべき要素は多岐にわたります。本記事では、「住み替え お金の流れ」というテーマに沿って、必要な費用の全体像や基本パターン、そして資金不足時の選択肢まで、順を追って分かりやすく解説します。これから住み替えを考えている方に役立つ情報を、丁寧に整理してご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
住み替えに必要なお金の全体像を知る
住み替えを検討するにあたって、まずは全体の資金構成を明確にすることが重要です。主にかかる費用は「売却時」「購入時」「その他（引っ越しや仮住まい、各種手続き）」の3つのカテゴリーに整理できます。
| 分類 | 主な費用項目 | おおよその割合 |
|---|---|---|
| 売却時 | 仲介手数料・印紙税・ローン繰上返済手数料・抵当権抹消登記など | 売却額の約3～4% |
| 購入時 | 仲介手数料・印紙税・不動産取得税・登記費用・ローン諸費用・保険料など | 購入額の6～7% |
| その他 | 引っ越し費用・仮住まい費用（敷金・礼金含む）・住所変更などの手続き費用 | 数万円～数十万円 |
売却時には、仲介手数料（売買価格×3％＋6万円＋消費税）が主な費用となり、加えて印紙税や繰上返済手数料、抵当権抹消登記費用などが必要です。例えば3,000万円売却では、これらをあわせて約110万円かかります。
購入時には、不動産取得税（軽減後3％）、登記費用、住宅ローン関連諸費用、火災・地震保険料などがかかります。中古マンション4,000万円購入時、諸費用は約259万円とされています。
その他としては、引っ越し費用や仮住まいの敷金・礼金、住所変更手続きなど。これらも数万円～数十万円と油断できない支出となるため、見積もりを取り比較検討をおすすめします。
次に資金構成の把握です。住宅ローンの残債、新居の購入価格、売却価格を整理し、手元に残る資金や不足額の見込みを把握します。これは資金計画を立てるうえで不可欠なステップです。
こうした一連の資金の流れを理解しておくことで、「どこで資金が動くのか」「不足があるのか」「どの段階で組み替えや対策が必要か」が明確になります。計画の第一歩として、ぜひ資金全体の見える化を進めてください。
お金の流れの基本パターン（売り先行・買い先行）
住み替えの資金の流れには「売り先行」と「買い先行」という2つの基本パターンがあります。それぞれの流れとメリット・デメリットを整理します。
下表は各パターンの流れを簡潔にまとめたものです。
| パターン | 流れ | 特長 |
|---|---|---|
| 売り先行 | 旧居売却 → 資金確保 → 新居購入 | 売却益で資金が明確、資金計画が立てやすい |
| 買い先行 | 新居購入 → 二重ローンのリスク → 旧居売却 | 希望物件を逃さず購入できるが、返済負担が大きい |
「売り先行」は、まず旧居を売却して得られた資金をもとに新居の購入へと進む方法です。売却額が確定した状態で新居の購入資金を計画できるため、資金面での不確実性が少なくなります。ただし、売却後にすぐ引っ越し先が見つからない場合や仮住まいの費用が発生することがある点に注意が必要です。
一方、「買い先行」は、気に入った物件を先に購入してから旧居の売却へと進むため、希望物件を逃さないメリットがあります。仮住まいの必要がなく引っ越しが1回で済む場合もあり、効率的です。しかし、旧居と新居のローンを同時に抱える「ダブルローン」の状態となり、返済負担が増加します。また、旧居の売却額が予想より低いと資金計画に狂いが生じるリスクがあります。
それぞれのパターンは、資金計画や住み替えスケジュールに大きく影響します。ご自身の資金状況や住み替えの希望スケジュールなどに応じて、どちらのパターンがより適切かを判断することが大切です。
資金不足時の仕組み（住み替えローン・つなぎ融資など）
住み替えの際に資金が不足する場合、主に「住み替えローン」と「つなぎ融資（ブリッジローン）」「ダブルローン」の3つの選択肢があります。それぞれの仕組みと特徴を整理し、適切な資金計画の一助としてご理解いただけます。
| 仕組み名 | 概要 | 利用に適した状況 |
|---|---|---|
| 住み替えローン | 旧居の住宅ローン残債＋新居の購入費用をまとめて借入するローンです | 売却しても残債が残る（オーバーローン）場合や自己資金を抑えたい場合に有効です。 |
| つなぎ融資 | 旧居売却代金が新居購入資金になる前の一時的な資金を融通する短期ローンです | 「買い先行」で新居を先に押さえたいが売却代金がまだ手元にない場合などに活用されます。 |
| ダブルローン（二重ローン） | 旧居と新居のローンを同時に抱える状態の融資です | 現金が潤沢にある場合以外は返済負担が大きく、審査も厳しくなるため慎重に検討する必要があります。 |
それぞれの選択肢には、金利や審査、返済負担など差異があります。住み替えローンは「オーバーローン状態」を解消しやすく、比較的長期で返済計画を立てやすい点に特徴がありますが、金融機関ごとに審査基準や団信（団体信用生命保険）の加入条件が異なるため慎重な検討が必要です。
一方、つなぎ融資は短期間で資金を確保できるメリットがありますが、金利が高めに設定される傾向があり、返済期限を過ぎると高額な遅延損害金が発生するリスクがあります。
ダブルローンは、旧居と新居の住宅ローンが同時に続くため、月々の返済負担が大きくなるうえ、金融機関の審査も厳しくなります。
資金不足時、まずは売却価格・ローン残債・自己資金・新居購入価格などを整理し、いずれの仕組みを利用すべきか判断することが大切です。また、金融機関や不動産会社と連携し、スケジュールと資金計画を綿密に立てることで、住み替えをスムーズに進められます。
資金計画で見落としがちなポイントと対策
住み替えの資金計画では、見積もりに入れ忘れや見落としがちな項目があり、それが全体の計画を狂わせることがあります。以下のポイントに注意して、対策を取りましょう。
まず、諸費用の見積もり漏れを防ぐ方法です。不動産購入時には印紙税・登録免許税・不動産取得税・融資事務手数料・保証料・火災保険・地震保険など、多岐にわたる費用が発生します。物件価格の5〜8％が諸費用の目安ですが、金融機関によって手数料の算定方法が異なるため、複数の見積もりを比較することが重要です。特に仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」と定められており、数百万円に上ることも少なくありません。
| 項目 | 目安 | 対策 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税 | 複数金融機関・会社で見積もり比較 |
| 住宅ローン関連費用 | 事務手数料：3〜5万円／定率：融資額の1〜2％ | 定額・定率の違いを確認 |
| 保険料・税金 | 印紙税・登録免許税・取得税など | 早めに確認し、予備費として10％程度余裕を持つ |
次に、売却価格の変動リスクと資金計画への影響です。持ち家が希望価格で売れないケースが多く、査定額より少し低く売れることを想定して資金計画を立てることが大切です。また、二重ローン（ダブルローン）やオーバーローンのリスクに備えて、売却と購入のタイミング調整や「住み替えローン」や「つなぎ融資」などの活用も検討しましょう。
最後に、資金計画を組む際のスケジュール調整の視点です。売り先行では、仮住まいが必要になる場合があり、その費用（家賃、引っ越し、保管料など）も大きな負担です。家賃5〜6ヶ月分の初期費用や家具・家電の保管費1万円前後／月など、早めに見積もりましょう。売買の引き渡し日を調整して仮住まいを避ける工夫も必要です。
まとめ
住み替えにおけるお金の流れや仕組みは、事前にしっかり理解しておくことが大切です。売却や購入、引っ越し、諸費用はもちろん、ローン残債や資金の流れも把握し、基本パターンを知ることで、リスクを最小限に抑えた計画が立てられます。資金不足時の選択肢や、見落としがちなポイントもおさえながら全体像をつかむことで、安心して住み替えに臨むことができるでしょう。当社と一緒に、納得できる資金計画を進めましょう。
