相続不動産売却の注意点について！名義・期限・媒介契約を解説

相続によって取得した不動産が使われないまま放置され、売却を検討する方も多くいます。
しかし、相続不動産の売却は通常の売却とは異なり、名義変更や手続きの期限など独自の注意点が存在します。
事前に必要な準備や制度を把握しておかないと、売却がスムーズに進まなかったり損をする可能性もあるでしょう。
本記事では、相続不動産を売却する際に知っておくべき基本的な流れや注意点について、解説いたします。

相続不動産売却の名義変更と注意点

相続した不動産を売却するには、まず亡くなった方から相続人へ名義を変更する手続きが不可欠です。
ここでは、「なぜ名義変更が必要か」「具体的な手続き」「共有名義の場合の注意点」という3点を解説いたします。

変更手続きをおこなわないと売却できない

相続によって取得した不動産でも、名義が被相続人（亡くなった方）のままでは第三者に所有権を主張できません。
したがって、実際に相続していても法的には所有者と認められず、売却手続きも進められないのです。
名義が故人のままの場合、買付証明書が出ても決済が延期となり、最悪の場合は破談になる例も少なくありません。
抵当権が残っている場合は、抹消も忘れず進めましょう。
トラブルを避けるために、売却前に名義変更の必要性を理解しておくことも大切です。

相続登記で名義を相続人に移す必要がある

名義変更には、「相続登記」が必要です。
つまり、被相続人から相続人へ所有権を移すために法務局へ申請する手続きで、怠れば正当な所有者と認められません。
申請には、被相続人の戸籍謄本等の所定書類が求められます。
戸籍謄本や住民票の取得には時間がかかる場合もあるため、余裕をもって準備しておくことが重要です。
なお、申請書のひな形は、法務局のホームページで無償提供されています。
登記申請には登録免許税がかかり、「固定資産評価額×0.4％」が目安です。
また、戸籍収集や書類作成を司法書士に依頼すると、5万円前後の報酬が発生します。
さらに、2024年4月1日以降は相続登記が義務化され、相続を知ってから3年以内に申請しないと過料を科される可能性があります。

共有名義の場合は全相続人の同意が必要

相続で不動産を複数人で取得すると、「共有名義」になります。
3兄弟で3分の1ずつ共有している場合でも、売却には全員の同意が必須です。
1人でも反対すれば、取引は成立しません。
相続人が国外在住の場合は委任状で同意を得るのが一般的です。
相続人間の協議が長引くこともあり、将来、共有者の死亡や認知症で手続きが複雑化する恐れがあるため、早期に名義を整理し持分を集約することが望まれます。
もし相続人間で意見が合わない場合は、家庭裁判所での調停や遺産分割協議書の作成を検討すると、手続きを円滑に進めやすくなります。
持分を一括でまとめる手段としては、他の共有者から持分を買い取る「持分集約」や、物件を売却して代金を按分する「代物分割」などが考えられるでしょう。

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相続不動産売却の期限と注意点

相続した不動産を売却する際には、売却する「時期」が税金額に大きく影響します。
ここでは、税制上の特例が受けられる「売却期限」や、「適用条件」「特例の活用法」について解説いたします。

3年以内に売却すると税制上の特例を受けやすくなる

相続不動産の売却で税制優遇を受けるには、売却時期が重要です。
とくに、「取得費加算の特例」と「相続空き家の特例」は、相続から一定期間内の売却が条件となります。
「相続空き家の特例」を満たせば、最大3,000万円の控除を受けられます。
譲渡所得税は、翌年の確定申告で清算されるのが一般的です。
売却時期を逃すと、長期譲渡税率が適用され税率が高くなる点も要注意です。

特例の適用には期限や条件がある

特例を利用するには、期限と条件をすべて満たす必要があります。
売却も、相続開始から3年10か月以内が条件です。
適用可否を判断するには、法定相続情報一覧図や売買契約書のコピーなど、関連書類を揃えて税務署で確認すると確実です。
耐震証明の取得期限など、書類要件も確認が必要になります。
特例の適用可否は、都道府県税事務所や市区町村窓口でも確認でき、提出すべき添付資料のチェックリストを入手しておくと手続きが円滑です。
細かな要件を見落とさないよう、早めに専門家へ相談しましょう。

特別控除などの活用

相続不動産を売却すると譲渡所得が課税されるため、売却益が大きいほど税負担も増えます。
特例を活用すれば、税負担を抑えられます。
登記簿や耐震証明など、必要書類の準備が欠かせないうえ、手続きは煩雑です。
たとえば、売却益が1,000万円の場合でも、相続空き家の特例を利用すれば、課税対象は実質ゼロに抑えられるケースがあります。
還付申請は、税務署の受付時間に余裕を持ちましょう。
節税と手続きの両面で専門家に相談すれば、申請代行や最適な控除提案が受けられ、円滑な売却に結び付きます。

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不動産売却の媒介契約の種類と注意点

不動産会社に売却を依頼する際の媒介契約には、主に3つの種類があり、それぞれにメリットと注意点が存在します。
ここでは、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの契約形態の違いを解説いたします。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、もっとも自由度が高い形式です。
複数社が買主を探すので営業範囲は広がりますが、レインズ登録義務がないため情報共有が不十分になりやすく、価格や条件がばらつく恐れがあります。
仲介手数料が確保できるか不透明なため、各社の販売意欲が低下する場合もあります。
一般媒介でも価格戦略を統一し、混乱を防ぎましょう。
情報のバラつきは価格交渉で不利に働くこともあり、売主が管理を怠ると意図せぬ値下げにつながる可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は1社にのみ依頼する形式で、業務を一元化しやすい点が特徴です。
不動産会社は、2週間に1回以上の報告義務があるため、販売活動が可視化されます。
一方、契約中は他社へ切り替えられず、担当会社の対応次第で進捗が左右されます。
自己発見取引は可能ですが、条件が設けられることもあるので事前確認が欠かせません。
報告には、広告別の反響数や内覧件数を示すと安心です。
担当者の販売戦略や広告費の負担範囲については、媒介契約書に具体的に盛り込んでトラブルを防ぎましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は拘束力がもっとも強く、売主は1社に全委任し自己発見取引もできません。
進捗報告は、1週間に1回以上求められます。
不動産会社は、競合がなく安定して手数料を得られるため、広告や案内に注力し売却が早まる可能性も高いです。
反面、売主の自由度は低く、担当会社と意見が合わない場合でも契約期間中は他社へ変更できません。
契約終了後の再依頼可否も、事前に取り決めましょう。
そのため、締結前に実績や担当者の対応力を十分に確認しましょう。
専属専任を選ぶ際は、囲い込みリスクを避けるため、市場動向の報告内容をチェックする姿勢も重要です。
また、インターネット広告の掲載方法や内覧対応の頻度など、事前に期待水準を擦り合わせておくと後悔を防げるでしょう。

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まとめ

相続不動産の売却を進める際は、登記名義や遺産分割の状況を早めに確認しておくことがスムーズな手続きの鍵です。
3年以内の売却で適用される特例もあるため、スケジュール管理を意識して計画的に進めることが重要となります。
媒介契約の種類によって売却活動に差が出るため、自身の事情に合った契約形態を選ぶことが成功への近道になるでしょう。