空き家の売却を考えている方必見！控除の活用方法と注意点を解説

空き家控除とは何か？

空き家控除とは、相続や遺贈によって取得した空き家を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例制度です。この制度は、被相続人が生前に居住していた家屋を相続した相続人が、一定の条件を満たして売却する場合に適用されます。これにより、売却時の税負担が大幅に軽減されます。

この特例が導入された背景には、全国的な空き家の増加という社会問題があります。総務省の統計によれば、空き家率は年々上昇しており、地域の景観や防犯上の問題、さらには災害時の危険性など、多岐にわたる課題を引き起こしています。このような状況を改善するため、政府は空き家の流通を促進し、適切な管理や活用を推進する目的で本特例を設けました。

空き家控除の主なメリットは以下の通りです。

このように、空き家控除は個人の税負担を軽減するだけでなく、社会全体の問題解決にも寄与する重要な制度です。適用条件や手続きについては、次の見出しで詳しく解説します。

空き家控除の適用条件と要件

空き家の譲渡所得に対する3,000万円の特別控除を受けるためには、以下の条件と要件を満たす必要があります。

まず、被相続人が相続開始直前まで居住していた家屋であることが求められます。具体的には、昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物でないことが条件となります。さらに、相続開始直前に被相続人以外の者が居住していなかったことも必要です。これらの要件を満たす家屋を「被相続人居住用家屋」と呼びます。

次に、相続開始から譲渡までの間、その家屋や敷地が事業用、貸付用、または他の居住用に供されていないことが条件となります。つまり、相続後に第三者に貸し出したり、事業に使用したりしていないことが求められます。

また、譲渡時に家屋が耐震基準を満たしていることが必要です。耐震基準を満たしていない場合は、譲渡前に耐震改修工事を行い、基準に適合させる必要があります。ただし、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡後、翌年2月15日までに耐震改修工事や取り壊しを行えば、特例の適用が可能となりました。

さらに、譲渡価額が1億円以下であることも条件の一つです。これは、特例の適用対象を一般的な住宅に限定し、高額な不動産取引を除外するための措置です。

適用期間については、当初令和5年12月31日までとされていましたが、令和5年度の税制改正により、令和9年12月31日まで延長されました。これにより、空き家問題の解消を目的とした特例措置が継続されることとなりました。

以下に、主な適用条件と要件を表にまとめます。

これらの条件を満たすことで、空き家の譲渡所得に対する3,000万円の特別控除を受けることが可能となります。適用を検討される際は、各要件を十分に確認し、必要な手続きを適切に行うことが重要です。

空き家控除を活用した売却手続きの流れ

空き家控除を適用して不動産を売却する際の手続きは、以下のステップで進められます。

まず、相続した空き家の売却を決定したら、物件の状態や市場価値を確認し、売却計画を立てます。次に、信頼できる不動産会社を選定し、媒介契約を締結します。売却活動を開始し、買主が見つかったら売買契約を締結し、引き渡しを行います。

売却後、空き家控除を適用するためには、確定申告が必要です。確定申告の際には、以下の書類を準備します。

これらの書類を揃え、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、所轄の税務署で確定申告を行います。

手続きの際には、以下の点に注意が必要です。

• 被相続人居住用家屋等確認書の取得には時間がかかる場合があるため、早めの申請を心掛けましょう。
• 確定申告の期限を過ぎると、控除が適用されない可能性があります。
• 必要書類に不備があると、手続きが遅れることがありますので、事前に確認を徹底しましょう。

これらの手続きを適切に行うことで、空き家控除を活用した売却がスムーズに進みます。

空き家控除を活用する際の注意点とリスク

空き家控除を利用して不動産を売却する際には、いくつかの重要な注意点とリスクが存在します。以下に主なポイントを詳しく解説します。

1. 適用条件の厳格な確認

空き家控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります：

• 相続により取得した一戸建て住宅であること。
• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること。
• 相続開始直前まで被相続人が単独で居住していたこと。
• 相続後、売却までの間に第三者に貸し出していないこと。
• 耐震基準を満たすリフォームを行うか、建物を解体して更地として売却すること。

これらの条件を一つでも満たさない場合、控除の適用が受けられなくなる可能性があります。特に、相続後に一時的にでも賃貸に出した場合や、他の用途で使用した場合は注意が必要です。

2. 耐震基準の確認と対応

昭和56年5月31日以前に建築された建物は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。控除を適用するためには、以下のいずれかの対応が求められます：

• 耐震リフォームを実施し、「耐震基準適合証明書」を取得する。
• 建物を解体し、更地として売却する。

耐震リフォームには費用と時間がかかるため、事前に専門家と相談し、最適な方法を検討することが重要です。

3. 売却期限の遵守

空き家控除の適用には、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。この期限を過ぎると、控除を受けることができなくなります。計画的に売却手続きを進め、期限内に完了させることが求められます。

4. 契約不適合責任のリスク

一般の買主に売却する場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。これは、売却後に建物の欠陥が発見された際、修補や損害賠償などの責任を負うことを意味します。特に古い建物では、予期せぬ欠陥が見つかることもあるため、事前に建物の状態を詳細に確認し、必要に応じて専門家の診断を受けることが重要です。

5. 税務上のリスクとペナルティ

控除を適用する際、必要な書類の不備や申告ミスがあると、控除が認められないだけでなく、追徴課税やペナルティが科される可能性があります。特に、取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなすため、譲渡所得税が高額になることがあります。正確な申告と書類の準備が不可欠です。

6. 専門家のサポートの活用

空き家控除の適用には、税務、法律、不動産の各分野にわたる専門的な知識が求められます。以下の専門家のサポートを活用することで、手続きを円滑に進め、リスクを最小限に抑えることができます：

専門家との連携により、手続きの漏れやミスを防ぎ、スムーズな売却と控除の適用が可能となります。

以上の点を踏まえ、空き家控除を活用した売却を検討する際は、事前の準備と専門家のサポートを活用し、慎重に進めることが重要です。

まとめ

この記事では、空き家控除について基礎知識から適用条件、売却手続きの流れ、注意点やリスク、そして専門家によるサポート体制まで丁寧に解説しました。空き家控除は、空き家の売却に際し税負担を軽減する有利な制度です。適用には物件や期間に細かい要件があるため、事前の準備や確認が大切です。安心して手続きを進めるためにも、疑問や不安は早めに専門家へ相談することをおすすめします。空き家売却を考える方は、ぜひ本記事を参考にご検討ください。