空き家を放置するデメリットとは？税金の注意点や売却方法を解説

住む予定のない空き家を所有していると、手入れがいき届かず放置状態になることがあります。
こうした空き家の放置には多くのデメリットがあるため、注意が必要です。
そこで今回は、空き家を放置するデメリットのほか、空き家にかかる税金の注意点、空き家の売却方法を解説します。

空き家を放置するデメリット

空き家の放置には、さまざまなデメリットがあります。
なかには、思いもよらぬデメリットがありますので、それぞれの内容をチェックしてみましょう。

老朽化が進み危険な状態になる

誰も住まなくなった空き家は、放置すると老朽化が急速に進み、危険な状態になります。
住人がいる住宅では窓やドアの開閉により換気がおこなわれますが、住人がいなくなると窓やドアの開閉が長期間されず、換気が不十分になります。
換気がおこなわれないと空き家内部に湿気がたまり、壁や床、天井にカビが発生しやすくなるでしょう。
さらに劣化が進むと建物内部まで腐食が進み、倒壊の危険性が高まります。
また、空き家等対策特別措置法に基づき特定空家に指定されると、ペナルティを受けることがあります。
くわえて、危険な状態の空き家を巡り近隣トラブルが発生しやすくなる点もデメリットです。

犯罪のターゲットになる

外から見て荒れ果てた空き家は、犯罪のターゲットになりやすいというデメリットがあります。
とくに注意すべきは、放火や不審者の侵入といった犯罪行為です。
空き家の庭にゴミや枯草がたまっていると、タバコのポイ捨てから大きな火事に発展することがあります。
また、空き家が故意に放火されるリスクも考えられます。
さらに、不審者が空き家に侵入し、室内が荒らされたり不審火が発生したりする可能性もあるでしょう。

不動産としての価値がなくなる

相続などで空き家を取得した当初は住める状態でも、住まないまま放置すると、不動産としての価値がなくなるというデメリットがあります。
住宅には資産価値の目安となる法定耐用年数が定められており、木造住宅は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅は47年の使用に耐えるとされています。
一般的に丁寧に住み続ければ、法定耐用年数を過ぎても十分に住める状態が維持されますが、放置された空き家では築年数に関係なく住めない状態になることがあるでしょう。
住む予定のない空き家は、放置して価値がなくなる前に早めに売却を検討することが重要です。

空き家を放置した場合に税金はどうなる？

空き家を放置していると、場合によって税金が大幅に増えることがあります。
空き家にかかる税金と、税金が大幅に増える条件をチェックしましょう。

空き家にも固定資産税がかかる

一戸建て、マンション、土地などの不動産を所有していると、毎年固定資産税の納税通知書が送られてきます。
具体的には、毎年元日時点の所有者に対して、1年分の納税通知書と振込用紙が届きます。
誰も住んでいない空き家であっても、固定資産税は課されるでしょう。
また、固定資産税とともに、地域によっては都市計画税が課されることもあります。
この都市計画税は、都市計画法に基づく市街化区域内にある不動産に課せられます。

放置した空き家で税金が増える条件

原則として、すべての不動産には固定資産税評価額に対して1.4％の固定資産税が課せられます。
ただし、住宅が建っていることを条件に、土地については最大で6分の1の軽減措置が適用されます。
固定資産税の軽減措置の対象となるのは、住宅などの敷地である小規模住宅用地または一般住宅用地です。
小規模住宅用地とは、住宅やアパートなどの敷地のうち200㎡以下の部分を指します。
一方、一般住宅用地とは、住宅やアパートなどの敷地のうち200㎡を超える部分です。
小規模住宅用地では固定資産税が6分の1になり、一般住宅用地では固定資産税が3分の2になります。

特定空家に指定された場合

危険で有害な状態の空き家をなくすために、平成27年に空き家等対策の推進に関する特別措置法が定められました。
自治体が空き家の状態を調査し、安全面や衛生面に問題があると判断された場合、その空き家は特定空家に指定されます。
特定空家に指定されると、自治体から所有者に対して改善のための助言、指導、勧告がおこなわれます。
助言・指導の段階で改善されれば特定空家の指定は解除されますが、改善されずに勧告に至ると、固定資産税の軽減措置の対象外となる点に注意が必要です。
たとえ更地でなくても、特定空家に指定されると固定資産税の軽減措置は適用されないため、管理には十分注意しましょう。

空き家を放置せず売却する方法

空き家を放置し続けると、危険な状態になるのはもちろんのこと、資産価値が下がり固定資産税が大幅に増える可能性があります。
住む予定がない空き家を所有しているならば、早めに売却を考えるのがおすすめです。

古家付き土地として売却する

空き家の売却方法としてまず検討したいのは、古家付き土地として売る方法です。
古家付き土地とは、築20年を超える古い住宅が建っている土地のことで、住宅の価値はほぼありません。
そのため、古家付き土地の売却で得られる代金は、土地の価値に相当する金額となるのが一般的です。
価値のない古家とともに土地を売却することで、解体の費用や時間を節約できるというメリットがあります。
古家付き土地は、築年数が比較的新しい中古住宅よりも安価で売り出されるため、建て替えを前提とした買主が現れやすいでしょう。
また、更地にしないため、固定資産税が大幅に増加することがない点もメリットです。
更地にした状態で元日を迎えると、固定資産税の軽減措置の対象外となるため注意が必要です。

更地にして売却する

空き家の老朽化が進み見栄えが悪い場合、さら地にしてから売却するのがおすすめです。
空き家があったほうが売れやすいと思われるかもしれませんが、建て替えを前提とする場合、買主に取り壊しの手間がかからないため、さら地のほうが選ばれやすい傾向があります。
また、空き家が建っている状態では、マイホームを探している方にしか興味を持ってもらえませんが、さら地であれば事業用の土地を探している方にも関心を持ってもらえるというメリットがあります。
さらに、空き家がない状態では、土壌調査や埋没物の調査がしやすいというメリットもあるでしょう。

空き家を解体するか迷ったら？

古家付き土地として売却するか、更地にして売却するか迷った場合、いくつかのポイントをチェックしましょう。
まず、古民家など建物自体に価値がある場合は、解体せずそのまま売却するのがおすすめです。
たとえ古く老朽化が目立つ空き家であっても、文化的に価値がある建物ならば、修復して使い続けたいと考える買主が現れることが期待できます。
また、道路との接し方が不十分な土地の場合、建築基準法により建て替えが困難になります。
再建築ができないのであれば、空き家は解体せずそのまま売却するのが良いでしょう。
さらに、解体費用が高額になる場合にも、空き家のままで売却する方が適切です。
解体費用にはおおよその相場がありますが、空き家の立地条件などによって費用に差が生じることを考慮する必要があります。

まとめ

空き家を放置した場合、老朽化が進み危険な状態になるのはもちろんのこと、犯罪のターゲットになりやすいことがデメリットです。
空き家でも固定資産税・都市計画税がかかりますが、危険な状態の特定空家に指定された場合には税金の軽減措置の対象外になります。
古家付き土地として売却するか、更地にして売却するかについては、それぞれのメリットをチェックしてみてください。