実家の相続や売却のタイミングは年末がポイント！親族で集まる機会に準備を進めましょう

相続の開始から３年以内に売却するメリットと年末のタイミング

相続した実家や土地を売却する際、税制上の優遇措置を活用できる可能性があるため、相続開始からできるだけ早めに動くことが重要です。

まず「空き家に係る譲渡所得の特別控除」は、被相続人が住んでいた家屋と敷地を相続により取得し、相続開始から３年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高３０００万円を控除できる制度です。相続のタイミングによって期限が異なりますが、例えば２０２４年１月２日以降に相続が開始した場合、売却期限は２０２７年１２月３１日までとなっています。複数の期限例により、「相続開始から３年以内の１２月３１日まで」という表現が混乱を招きやすいため、具体時期の確認が必要です。

次に「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」があります。この制度では、相続税の申告期限（相続開始から１０か月以内）の翌日から３年を経過する日までに売却された不動産について、譲渡所得の計算において取得費に支払った相続税の一部を加算できるため、税負担が軽減されます。

例えば、以下のように制度内容を比較した表を設けることで分かりやすく整理できます。

表のとおり、どちらの制度も相続後の３年以内の売却がポイントとなります。年末は親族が集まる機会が多いため、期限が迫っていることをこの機会に改めて確認し、具体的に売却へ向けて動き出す契機として活用することがおすすめです。

相続登記の義務化と年末までに進めたい理由

令和六（２０２４）年４月１日から、不動産を相続したことを「知った日」から三年以内に相続登記を行うことが法律上の義務となりました。従来は任意であった相続登記が、この日を境に義務化されたため、登記を怠ると罰則が科される可能性がありますことは重要なポイントです 。

義務化される対象には、施行日前に相続が開始した不動産も含まれます。その場合は、「相続を知った日」または「施行日（２０２４年４月１日）」のうち遅い日から三年以内が登記の提出期限となり、たとえば先祖代々放置されてきた実家なども該当し、２０２７年３月３１日までに登記を済ませる必要があります 。

なお、正当な理由なく期限を過ぎると、十万円以下の過料が科される可能性があるため、放置せず速やかな対応が求められます 。

年末年始は親族が集まる機会が多いため、この時期を利用して相続登記を進めることには大きな意義があります。書類の確認や意思統一を親族間で行いやすく、手続きの円滑化に資するといえます。このように年末までに準備を始めることは、義務を果たしつつスムーズな売却活動につながります。

以下に、年末までの進め方を表にまとめました。

年末の親族の集まりをきっかけに、相続登記の義務を確実に履行し、その後の売却準備を着実に進める行動をぜひ検討してください。

売却タイミングと築年数・市場の季節性の関係

実家の売却をお考えの際は、築年数と市場の季節性のふたつの視点が重要です。まず築年数について、一戸建ては築十年をすぎると価格が急落し、築二十年を超えると建物の資産価値はほぼなくなり、土地の価値が主体となる傾向があります。具体的には、新築時の建物価値が築二十年ではおおよそ十五％程度になる例もありますが、首都圏の実際の成約平均価格では築二十年まで高値を維持するケースも多く見られます（下表参照） 。

次に市場の季節性ですが、不動産取引は春（特に二月〜三月）と秋（九月〜十月）が活発な繁忙期です。新年度や転勤・進学の時期に重なるため需要が高まり、成約件数や価格も上昇傾向にあります。一方、夏や年末は全体として取引が落ち着き、価格交渉がやや厳しくなることもあります 。

年末年始は閑散期になりがちですが、十二月に売却活動を開始すれば、二月〜三月の繁忙期に向けたスタートダッシュが可能になります。親族が集まる年末のタイミングを活かして、売却計画やスケジュールを共有いただくと、売主としても買主としても動きやすくなる点が大きなメリットです。

年末に親族が集まる機会を活かした売却準備の進め方

年末の親族が集まる機会は、相続した実家を売却するための準備を進める絶好のタイミングです。まず、相続人同士で「売却するかどうか」を率直に話し合い、それぞれの意思を確認しましょう。親族間で合意形成を行うことで、後々のトラブルを防ぎ、スムーズな売却へつながります。

次に、必要書類の整理です。例えば、戸籍謄本・除籍謄本などの相続関係を証明する書類、登記済権利証または登記識別情報、固定資産税の納税通知書など、売却までに必要となる書類をリストアップし、各自がどこまで準備できているか年末の時点で確認しておくと安心です。

さらに、今後の具体的なスケジュールを共有しましょう。例えば、「年明けに遺産分割協議を行う」「○月までに相続登記を完了させる」などといった段取りを可視化することで、各相続人が自分の役割を把握でき、行動に移しやすくなります。

そして、売却に踏み切るか迷っている方に向けては、年末の家族が揃うこの機会を「相談のきっかけ」にすることをおすすめします。親族の理解や合意を得た段階で、専門家への相談を真面目に検討する流れをつくるのもよいでしょう。年末のゆったりした空気の中だからこそ、相談するハードルも下がります。

まとめ

実家を相続し売却を検討する際は、「空き家に係る譲渡所得の特別控除」や「取得費加算の特例」など、税制上のメリットを最大限活用するためにも、相続開始から3年以内、特に12月31日までに行動することが重要です。また、相続登記義務化に伴い、売却や手続きの遅れによるリスクも無視できません。年末は親族が自然と集まりやすい時期であり、話し合いや書類の確認がしやすい絶好のタイミングです。将来後悔しないよう、早めに準備し、分からないことは専門家に相談する一歩を踏み出しましょう。