空き家のシェアハウス化とは？メリットやデメリットも解説

空き家の活用方法を考えているものの、なかなか有効なアイデアが見つからずに困っている方はいらっしゃるのではないでしょうか。
近年は、シェアハウスとして運用することで、収益化や地域とのつながりが生まれる新たな活用法が注目されています。
本記事では、空き家シェアハウスの仕組みや市場動向、メリット・リスク、運営時の課題と解決策まで解説いたします。

空き家をシェアハウスに活用する方法とは？

空き家を有効に活用するには、まずどのような方法があるのかを知る必要があります。
まずは、空き家をシェアハウスへ転用する仕組みと市場の需要について解説していきます。

仕組みの基本

空き家をシェアハウス（寄宿舎扱い）に転用する場合、建築基準法上の適合確認や建築確認申請、管轄消防署への届出が必要になるケースがあります。
構造や面積、共用設備の配置によって要件が変わるため、設計段階で建築士・管轄の消防署・自治体と事前協議をおこなってください。
耐震性や防火性能、居室面積、共用水回りの配置などの条件を満たす改修を計画し、設計段階で行政と事前協議をおこなえば手続きがスムーズになります。
個室は鍵付きで6〜10㎡を確保し、空調とWi-Fi環境を整えるとプライバシーと快適さが両立し、入居者満足度も高まるでしょう。
防犯面では、オートロックや共用部カメラ、敷地照明を備え、トラブル抑止と保険料の低減が期待できます。
改修費が大きい場合、住宅セーフティネット制度に基づく改修補助を活用できるケースがあります。
ただし、補助を受ける際には登録基準や、補助を受けた場合の管理・入居条件が定められることがあるため、事前に自治体窓口や国交省の制度案内で最新条件を確認してください。
改修後は、「準備→募集→契約→管理→退去」の5段階で運営をおこない、各ステップでマニュアルを整備すると、トラブルを未然に防げるでしょう。

需要拡大の背景

シェアハウス市場は、訪日外国人や留学生、テレワーカーの増加を背景に伸びています。
円安と宿泊費高騰の影響で、長期滞在費を抑えつつ、コミュニティを得られる住まいとして選ぶケースが増えているのです。
民間調査や業界報告によると、首都圏など好条件の物件では90%前後の稼働率が報告されるケースがある一方、地方や条件の悪い物件では稼働が低迷することもあり、全国一律の数値ではありません（※2023年時点）。
国内でも20〜30代の交流志向が高まり、共用ワークラウンジを備えた物件が、在宅勤務層から強い支持を受ける傾向にあります。
地方自治体も移住支援策と連動させ、リノベーション型シェアハウスへの補助金や家賃助成を拡充し、市場拡大を後押ししています。

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空き家をシェアハウス化するメリットとは

空き家をシェアハウスにすることで、「高い家賃収入」を得られ、「空室リスク」を減らし、「長く住んでもらいやすい」という、3つのメリットがあります。
ただの空き家対策としてだけでなく、収益性の高い不動産投資として、また地域を元気にする社会貢献として、可能性を検討してみましょう。

高収益の仕組み

シェアハウスは一棟を複数室に分割し、部屋ごとに賃料を設定するため、床面積当たりの単価がワンルームより高くなります。
一室が空いても他の部屋の賃料で固定費を賄えるため、月々のキャッシュフローが比較的安定し、金融機関の評価も向上しやすくなるでしょう。
たとえば、一戸建てを5室へ改修した場合、改修費を差し引いても10年間で空き家状態との差額キャッシュフローが約750万円に達したという試算例があります。
数値は「改修費・想定家賃・稼働率・運営費」といった前提条件に基づく一例に過ぎません。
ご自身の物件で検討する際は、前提を明示した試算表で確認してください。
さらに、共用部をイベントスペースやワークスタジオとして時間貸しすると、賃料外収入を上乗せでき、収益の多角化も図れます。
光熱費やインターネット代は、共益費として入居者負担に計上できるため、運営側の変動費影響を抑えられるのです。
このような仕組みにより、一戸貸しよりも総収益が向上し、投資回収期間を短縮できる点が魅力といえます。

空室リスクの分散

シェアハウスでは、多様な入居者を対象に募集でき、契約期間も数か月〜1年の定期賃貸借とすることで、需要変動に柔軟に対応できます。
調査では、平均稼働率が90%台前半と高く、ワンルームより空室期間が短い傾向が見られます。
国際色豊かなテナント構成により、旅行シーズンや学期区切りなど需要サイクルがずれているため、稼働率が平準化しやすいでしょう。

長期入居と地域活性

シェアハウスは交流を求める層が集まるため、共用イベントやハウスルール作りを通じて、コミュニティが育まれます。
入居者満足度が高まると退去率が下がり、平均居住期間が延びることで再募集費用を削減できるでしょう。
住民同士の情報発信で口コミ流入が増え、広告コストを抑えながら成約数を伸ばせます。
また、地域行事への参加や商店街利用が活発化し、空き家が地域コミュニティの拠点となることで、周辺の活性化にもつながるでしょう。
相乗効果により、行政や金融機関との連携が進み、補助金や低利融資など追加支援を受けやすくなる事例も増えています。

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空き家をシェアハウス化するデメリットとは

ここまで、シェアハウス化による魅力やメリットを解説しましたが、実際には運営面の課題もおさえておきましょう。
最後に、管理負担やトラブル対策など、シェアハウス運営のデメリットについて解説していきます。

入居トラブルの事例

共同生活では、私物の無断使用や騒音、ゴミ出しルール違反など、生活習慣の違いから摩擦が起こりやすいものです。
面談時に生活リズムや協調性を確認し、ハウスレギュレーションで静音時間や、共有備品の使用ルールを細かく規定することが欠かせません。
違反時には、警告→罰金→契約解除の手順を明示し、入居者へ周知することで予防効果を高められます。
また、防犯カメラやスマートロックを活用して、トラブル原因を特定しやすい環境を整えると、抑止にも役立つでしょう。
SNSのグループチャットで連絡体制を整え、問題発生時の報告・相談を迅速におこなえる仕組みを用意すると、対応がスムーズになります。
これらの体制整備により、トラブル件数を減らし、入居者満足度と口コミ評価を守ることができるのです。

管理コストの増加

共用リビングや水回りの清掃は頻度が高く、外部清掃業者の定期巡回費用がかさみやすいです。
省エネ設備の導入や入居者による当番制を組み合わせれば、ランニングコストと手間を抑えられるでしょう。
設備点検は、給湯器やWi-Fiルーターなど共用機器が複数人に影響するため、年間保守契約で予防保全をおこなうと安心です。
家賃や共益費の収納はクラウド管理システムを利用し、自動督促機能を導入すると人件費を削減できます。
委託管理を選ぶ場合でも、管理会社の業務範囲と報酬体系を契約書に詳細に明記し、追加請求のリスクを回避することが重要になります。

リスク対策と対応策

賃料滞納リスクには、保証会社の利用と連帯保証人の二重チェックをおこない、支払遅延時の回収率を高めましょう。
契約書には、即時退去条項や損害賠償規定を盛り込み、重大違反時に迅速な措置が取れる法的根拠を持たせます。
火災や水漏れなどの設備事故に備え、共用部全体を対象とした損害保険と家財保険の加入を、入居条件に設定しておくと安心です。
定期的な避難訓練と防災設備点検を実施し、入居者へマニュアルを配布することで被害の最小化を図りましょう。

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まとめ

空き家をシェアハウスへ転用する動きは、外国人増加や若年層の交流志向、行政補助を追い風に全国で急速に拡大し、新潮流となっています。
シェアハウス化は、室単価上昇や共用部活用によって総収益を高め、複数入居で空室リスクを分散しながら地域も活性化させることが可能です。
一方で、共同生活ならではのトラブル防止や清掃・設備維持費の管理、滞納や災害へのリスク対策を緻密に講じることが安定運営の鍵となるでしょう。