空き家買取のメリットは？売却の流れやデメリットについても解説

相続した空き家を早く手放したいけれど、仲介売却は手間がかかるのではと悩んでいませんか。
空き家を専門業者に買い取ってもらう「買取」なら、わずらわしい手続きやリフォーム費用をかけずスムーズに売却することが可能です。
本記事では、空き家買取のメリット・デメリットや相談から売買契約までの流れ、さらにスムーズに進めるためのコツを解説いたします。
空き家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてくださいね。

空き家買取の3つのメリット

空き家を売却する際、「買取」という選択肢を耳にしたことがあるかもしれません。
まずは、空き家買取のメリットを理解し、ご自身の資金計画に役立てる方法について解説していきます。

即時現金化で資金計画が安心

空き家買取におけるメリットは、売却による現金化のスピードが速い点です。
不動産会社の査定後、提示された価格に合意すれば、速やかに売買契約へと進むことができます。
一般的に、ご相談から決済・引き渡しまでが数週間～1か月程度と、短期間で完了します。
この迅速な現金化は、相続税の納税資金を確保したい場合など、現金化を急ぐ際に有効です。
また、売却代金が手に入る時期が明確になることで、その後の資金計画をスムーズに進められるでしょう。

契約不適合責任を負わない

売却後のリスクに関する安心感も、買取が持つメリットです。
個人の買主に売却する仲介では、売主は原則として「契約不適合責任」を負う必要があります。
これは、雨漏りや給排水管の故障など、契約書にない欠陥が引き渡し後に見つかった際の責任を指します。
買主は売主に対し、修理や代金の減額などを請求する権利があるため、トラブルに発展する恐れは否定できません。
一方で、不動産会社による買取の場合、専門家が物件の状態を詳しく把握したうえで価格を算出するため、契約不適合責任は免除されるのが一般的です。
そのため、ご自身が住んでいなかった相続物件など、建物の状態を詳しく知らない場合でも、安心して売却できるでしょう。

周囲に知られず売却できる

仲介では、買主を広く探すために、インターネットやチラシなどで積極的に広告活動をおこなうのが一般的です。
物件の外観写真や所在地などが公開されるため、ご近所の方などに売却の事実を知られてしまう可能性があります。
購入希望者が現れると「内覧」に対応する必要もあり、手間もかかってしまいます。
その点、買取の場合は買主が不動産会社一社のため、一般に向けた販売活動は一切おこなわれません。
また、不動産会社の担当者が査定で訪問するだけであるため、何度も内覧対応に追われることもないでしょう。

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空き家買取のデメリットと注意点

前章では空き家買取のメリットを述べましたが、デメリットや注意点も知っておく必要があります。
ここでは、空き家買取のデメリットと、なぜ査定額が低くなるのかについて解説いたします。

価格が低くなる傾向にある

空き家買取を検討する際のデメリットは、売却価格が仲介に比べて価格が低くなることです。
具体的に、不動産会社が提示する買取価格は、市場価格のおおよそ5割～8割程度が相場となっています。
この価格差が生まれるのは、買取業者が買い取った物件を再販売して利益を得る仕組みとなっているためです。
買取業者は、物件を「商品」として仕入れ、リフォームなどで価値を高めてから再び市場で売却します。
そのため、買取価格は、将来の販売価格から後述する経費や自社の利益を、あらかじめ差し引いた金額になるのです。

業者負担費用が価格に反映される

買取価格が市場価格より低くなる背景として、まず挙げられるのが、買い取った空き家を再び住める状態にするための、リフォームやリノベーション費用です。
建物の状態が悪ければ、建物をすべて取り壊すための解体費用が必要になる場合もあります。
また、不動産を取得する際の不動産取得税や、登記にかかる登録免許税などの税金も発生します。
再販売をおこなうための広告宣伝費や、販売を依頼する仲介会社への手数料も必要になるでしょう。
さらに、物件を買い取ってから売却が完了するまでの固定資産税や都市計画税、火災保険料といった維持管理費も業者の負担です。
そのため、これらすべての費用を差し引いたうえで、事業を続けるための企業の利益を確保する必要があるのです。

買取不可になるケース

迅速さが魅力の買取ですが、すべての空き家が買い取ってもらえるわけではありません。
不動産会社も事業として採算が取れるかを判断するため、条件によっては買取を断られてしまうこともあります。
たとえば、建物の老朽化が著しく、リフォーム費用が想定される販売価格を上回るような場合などが挙げられます。
また、法律上の制約で新たな建物を建てられない「再建築不可物件」も、買取が難しくなるでしょう。
相続人の数が多くて売却の同意が得られないなど、権利関係が複雑な場合も同様です。

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空き家売却の相談から契約までの流れ

ここまで買取のメリット・デメリットを解説しましたが、実際に売却を進める際の流れもおさえておきましょう。
最後に、空き家買取の相談から契約までの流れと、スムーズに進めるためのポイントについて解説していきます。

相談時に必要な書類

空き家買取の第一歩は不動産会社への相談ですが、その際に書類を準備しておくと話がスムーズに進みます。
とくに重要な書類は、不動産の所有者であることを証明する「登記済権利証」や「登記識別情報通知」です。
なお、これらの書類の名称や形式は法改正や電子登記制度の導入により変更されている場合がありますので、最新の必要書類は法務局または不動産会社に確認することをおすすめします。
毎年市区町村から送られてくる「固定資産税の納税通知書」も、査定の基礎情報として役立ちます。
また、建物の「建築確認済証」や土地の「測量図」なども、手元にあれば用意しておくと安心です。
これらは建物の法的な適合性や敷地範囲を確認するために重要で、査定の精度向上にもつながります。

査定の仕組みと評価ポイント

不動産会社へ相談すると、次に買取価格を算出するための査定がおこなわれます。
査定には、データに基づいて概算を出す「机上査定」と、現地を調査する「訪問査定」の2種類があります。
机上査定で提示された金額に納得できれば、より正確な価格を出すための訪問査定へと進むのが一般的な流れです。
訪問査定では、担当者が実際に現地を訪れ、物件の状態をプロの目で細かく確認します。
土地については、土地の形や日当たりの良さ、道路への接し方や周辺環境などが評価されるでしょう。
建物については、築年数はもちろん、内外装の傷み具合や水回り設備の状況が重視されます。
とくに、雨漏りやシロアリ被害の痕跡などは、査定額に影響する重要なチェックポイントです。

契約から引き渡しまでの流れ

訪問査定の結果、提示された買取価格や条件に納得ができれば、売主と買主である不動産会社の間で、正式に「不動産売買契約」を締結します。
売買代金の額や支払い方法、引き渡し日といった契約内容をしっかりと確認し、署名・捺印しましょう。
契約が無事に締結されると、まず手付金として、売買代金の一部（5%～10%程度）を受け取ることになります。
その後、契約書で定めた決済日に、司法書士の立ち会いのもと、残りの代金全額が支払われる流れです。
なお、売買代金の受領と鍵の引き渡しは、トラブルを防ぐためにも同じ日におこなう「同時履行」が原則となっています。

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まとめ

空き家買取は、すぐに現金化でき、売却後の欠陥に関する責任を負う必要がなく、近所に知られずに手続きを進められる点がメリットです。
一方で、売却価格が市場価格の5割～8割程度に低くなる傾向にあり、物件の状態によっては、買取を断られることもあるため注意しましょう。
売却を進める際は、事前に書類を準備して不動産会社に査定を依頼し、契約内容や引き渡しまでの流れをしっかり確認することが重要です。